Приобретение по давности прав собственности на «имоты по § 4» ЗСПЗЗ

1)Что представляют собой «имоты по § 4» и почему возникает вопрос о приобретательной давности

§ 4 из Переходных и заключительных положений (ПЗР) Закона о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями (ЗСПЗЗ) прекращает право пользования сельскохозяйственными землями, предоставленными гражданам актами Президиума Народного собрания, Государственного совета и Совета министров до 1990 года, и вводит особый режим для уже застроенных территорий (создание «поселковых образований», включение в границы урбанизированных территорий, установление окружных полигонов и др.). Эти территории получили название «имоты по § 4» и нередко становились предметом реституционных процедур и/или последующей урбанизации.

Возникает вопрос: может ли и когда в отношении таких имотов течь приобретательная давность по общему порядку Закона о собственности (ЗС) – ст. 79 (5 лет при добросовестном владении, 10 лет при недобросовестном владении), с применением правил о приостановлении и прерывании по ст. 115–116 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД) через отсылку в ст. 84 ЗС.

2)Общий режим приобретательной давности

Согласно ст. 79 ЗС, право собственности на недвижимый имот приобретается при непрерывном владении им в течение 10 лет, а при добросовестном владении – в течение 5 лет. Ст. 84 ЗС отсылает к ст. 113, 115, 116, 117 и 120 ЗЗД относительно приостановления и прерывания давности.

3)Особенности в отношении имотов по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ

3.1. Давность не течет до завершения реституции
Постоянная практика Верховного кассационного суда (ВКС) исходит из того, что пока продолжается и не завершена надлежащим образом реституционная процедура по ЗСПЗЗ (в том числе в отношении имотов в обхвате § 4 ПЗР), приобретательная давность не течет против лица, в пользу которого подлежит восстановлению право собственности. Аргумент – до завершения реституции право является «висящим», и это исключает течение давности.

3.2. После реституции – по общему порядку
После окончательного восстановления права собственности на земли по ЗСПЗЗ (в том числе после 22.11.1997 г., когда был отменен общий запрет на приобретение по давности реституированных сельскохозяйственных земель), в принципе препятствий для течения давности нет, за исключением случаев, когда земля является государственной или муниципальной публичной собственностью по ст. 86 ЗС.

3.3. Включение в урбанизированные территории и поселковые образования
§ 4 предусматривает:

• создание поселковых образований (если ≥ 2/3 имотов застроены);

• включение таких земель в границы урбанизированных территорий;

• утверждение окружных полигонов муниципальными советами.

Эти административные акты определяют момент, с которого правовой режим земель окончательно уточняется и можно оценивать наличие условий для приобретательной давности (непрерывное владение, animus, corpus, добросовестность/недобросовестность).

3.4. Бывшие пользователи, выкуп и ограничения
Практика ВКС специально рассматривает и режим бывших пользователей, включая лимиты выкупа по § 4з ПЗР ЗСПЗЗ (ограничения по площади, целям использования и т. д.), которые могут повлиять на возможность ссылаться на давность за периоды до вступления в силу ЗСПЗЗ.

4)Приостановление и прерывание давности

Ст. 84 ЗС отсылает к ст. 115–116 ЗЗД. Следовательно, и для имотов по § 4:

• Приостановление – в случаях ст. 115 ЗЗД (между родителями и детьми, между супругами, между подопечным и опекуном, во время мобилизации и др. прямо указанных законом).

• Прерывание – по ст. 116 ЗЗД (признание права собственности со стороны владельца; предъявление иска или возражения; действия по принудительному исполнению). В частности, при предъявлении ревандикационного иска по ст. 108 ЗС давность прерывается с момента подачи иска.

5)Избранные акценты из практики ВКС

• После 22.11.1997 г. общий запрет на приобретение по давности земель, право собственности на которые восстановлено по ЗСПЗЗ, не применяется (действует после завершения реституции).

• Запрет бывшим пользователям ссылаться на приобретательную давность касается периода до вступления в силу ЗСПЗЗ; впоследствии применяются специальные правила (§ 4з) и общий режим давности.

• При спорах о площади/идентичности и применимости § 4з ПЗР ВКС отменяет выводы о приобретении по давности, если нарушены предпосылки специального режима.

6)Практические выводы

• Давность до завершения реституции – не течет.

• Давность после реституции – возможна по общему порядку ст. 79 ЗС при наличии владения и отсутствии иных преград.

• Административные акты по § 4 – ключевые для определения правового режима и начального момента течения давности.

• Приостановление/прерывание – по общим основаниям ЗЗД через ст. 84 ЗС; ревандикационный иск по ст. 108 ЗС прерывает давность с даты его подачи.

Заключение
Приобретение по давности «имотов по § 4» возможно только после завершения реституционных процедур и при соблюдении специальных режимов, установленных ЗСПЗЗ и подзаконными актами. С этого момента применяются общие правила ЗС и ЗЗД о приобретательной давности. Константная практика ВКС подтверждает эти принципы.