Придобиване по давност на имоти по § 4 ПЗР на ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА И ПОЛЗВАНЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ

1) Какво представляват „имотите по § 4“ и защо възниква въпросът за придобивната давност

§ 4 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) прекратява правото на ползване върху земеделски земи, предоставяно с актове на висши държавни органи до 1990 г., и въвежда специален режим за вече застроените територии (създаване на „селищни образувания“, включване към урбанизирани територии, околовръстни полигони и др.). Тези зони са именно т.нар. „имоти по § 4“ и често са били предмет на реституционни процедури и/или последващо урбанизиране. (Нормативен текст на § 4 ПЗР на ЗСПЗЗ).

Въпросът е дали и кога върху такива имоти може да тече придобивна давност по общия ред на Закона за собствеността (ЗС) – чл. 79 (5-годишна при добросъвестно, 10-годишна при недобросъвестно владение), при съответно приложение на правилата за спиране и прекъсване по чл. 115–116 ЗЗД чрез препращането на чл. 84 ЗС.

2) Общият режим на придобивната давност (накратко)

По чл. 79 ЗС правото на собственост върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение 10 години, а ако владението е добросъвестно – 5 години. Чл. 84 ЗС препраща към чл. 113, 115, 116, 117 и 120 ЗЗД относно спиране и прекъсване на давността.

3) Спецификите при имоти по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ

3.1. Давност не тече преди приключване на реституцията

Постоянната практика на Върховния касационен съд приема, че докато трае и не е приключила по надлежния ред реституционната процедура по ЗСПЗЗ (вкл. за имоти в обхвата на § 4 ПЗР), придобивна давност не тече срещу лицето, в чиято полза подлежи на възстановяване правото на собственост. Аргументът е, че до реституирането правото е „висящо“ и е налице изключение от течението на давност.

3.2. След реституцията – давност по общия ред

След окончателното възстановяване на собствеността върху земите по ЗСПЗЗ (вкл. след 22.11.1997 г., когато отпада общата забрана за придобиване по давност на реституирани земеделски земи), по принцип пречки за течението на давност няма, освен ако не е налице друг законов бариер (напр. държавна/общинска публична собственост по чл. 86 ЗС).

3.3. Включване в урбанизирани територии и „селищни образувания“

§ 4 предвижда възможност за:

създаване на селищни образувания (ако ≥ 2/3 от имотите са застроени),
включване на тези земи към урбанизирани територии,
приемане на околовръстни полигони от общинските съвети.
Административните актове по тези процедури маркират момент, от който правният режим на земите се изяснява и при липса на други пречки могат да се оценяват предпоставките за придобивна давност (непрекъснато владение, animus, corpus, добросъвестност/недобросъвестност).

3.4. „Бивши ползватели“, изкупуване и ограничения

Практиката на ВКС изрично разглежда и режима на бившите ползватели, включително лимитите за изкупуване по § 4з ПЗР на ЗСПЗЗ (площни ограничения, търговска цел и т.н.), които могат да рефлектират върху възможността да се позовават на давност за периоди преди влизането в сила на ЗСПЗЗ.

4) Спиране и прекъсване на давността – официални норми, приложими и тук

Чл. 84 ЗС препраща към чл. 115–116 ЗЗД. Следователно и при имоти по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ:

Спиране – в хипотезите по чл. 115 ЗЗД (между родители и деца; между съпрузи; между поставен под настойничество и настойник; при мобилизация – иск в 6 месеца след демобилизацията; и др. изрично посочени в закона случаи).
Прекъсване – по чл. 116 ЗЗД (признание от владелеца; предявяване на иск или възражение пред компетентен орган; действия по принудително изпълнение). При предявяване на ревандикационен иск по чл. 108 ЗС давността се прекъсва от датата на подаване на иска.

5) Подбрани акценти от съдебната практика на ВКС (публична база)

След 22.11.1997 г. няма обща забрана за придобиване по давност на земи, чиято собственост е възстановена по ЗСПЗЗ (важи след приключване на реституцията).
Забраната бивши ползватели да се позовават на придобивна давност касае периода преди ЗСПЗЗ; след това важат специалните правила (вкл. изкупуване по § 4з) и общият режим на давността.
При спорове за площ/идентичност и приложимост на § 4з ПЗР, ВКС отменя изводи за придобиване по давност, когато са нарушени предпоставките на специалния режим.

Забележка: Посочените източници са от публичния сайт на ВКС (domino.vks.bg) и служат за ориентация към линията на практика; конкретните фактически състави следва да се сверят по пълния текст на актовете.

6) Практически изводи

Давност преди реституция: Не тече в полза на владелци срещу лица, на които имотът подлежи на възстановяване по ЗСПЗЗ.
Давност след реституция: Възможна по общия ред на чл. 79 ЗС при наличие на владение и липса на други пречки (напр. публична държавна/общинска собственост по чл. 86 ЗС).
Административни актове по § 4: Одобрени селищни образувания/включване в урбанизирани територии са ключови за определяне на режима и началния момент, от който може да се брои давност.
Спиране/прекъсване: Приложими са общите основания по ЗЗД чрез чл. 84 ЗС; ревандикационният иск по чл. 108 ЗС прекъсва давността от подаването му.

Заключение

Придобиването по давност на „имоти по § 4“ е възможно само след приключване на реституционните процедури и при спазване на специалните режими, установени от ЗСПЗЗ и подзаконовите актове (селищни образувания, включване към урбанизирани територии). След този момент се прилагат общите правила на ЗС и ЗЗД за придобивна давност, включително относно спиране и прекъсване. Константната съдебна практика на ВКС потвърждава тези принципи.

В случай, че Вие или ваш близък има подобен случай, то е най-добре да се обърнете към адвокат, който се занимава с вещно право и който може да Ви консултира и представлява пред съд. Тази статия не представлява правно становище или правен съвет от адв. Михаил Томов, нито е свързана с конкретна ситуация или субект. За правна помощ по казус, свързан с придобивна давност, както и при каквито и да е казуси, свързани с вещно право, следва да бъде проведена правна консултация с адвокат.