Приобретение по давности прав собственности на «имоты по § 4» ЗСПЗЗ

1)Что представляют собой «имоты по § 4» и почему возникает вопрос о приобретательной давности

§ 4 из Переходных и заключительных положений (ПЗР) Закона о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями (ЗСПЗЗ) прекращает право пользования сельскохозяйственными землями, предоставленными гражданам актами Президиума Народного собрания, Государственного совета и Совета министров до 1990 года, и вводит особый режим для уже застроенных территорий (создание «поселковых образований», включение в границы урбанизированных территорий, установление окружных полигонов и др.). Эти территории получили название «имоты по § 4» и нередко становились предметом реституционных процедур и/или последующей урбанизации.

Возникает вопрос: может ли и когда в отношении таких имотов течь приобретательная давность по общему порядку Закона о собственности (ЗС) – ст. 79 (5 лет при добросовестном владении, 10 лет при недобросовестном владении), с применением правил о приостановлении и прерывании по ст. 115–116 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД) через отсылку в ст. 84 ЗС.

2)Общий режим приобретательной давности

Согласно ст. 79 ЗС, право собственности на недвижимый имот приобретается при непрерывном владении им в течение 10 лет, а при добросовестном владении – в течение 5 лет. Ст. 84 ЗС отсылает к ст. 113, 115, 116, 117 и 120 ЗЗД относительно приостановления и прерывания давности.

3)Особенности в отношении имотов по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ

3.1. Давность не течет до завершения реституции
Постоянная практика Верховного кассационного суда (ВКС) исходит из того, что пока продолжается и не завершена надлежащим образом реституционная процедура по ЗСПЗЗ (в том числе в отношении имотов в обхвате § 4 ПЗР), приобретательная давность не течет против лица, в пользу которого подлежит восстановлению право собственности. Аргумент – до завершения реституции право является «висящим», и это исключает течение давности.

3.2. После реституции – по общему порядку
После окончательного восстановления права собственности на земли по ЗСПЗЗ (в том числе после 22.11.1997 г., когда был отменен общий запрет на приобретение по давности реституированных сельскохозяйственных земель), в принципе препятствий для течения давности нет, за исключением случаев, когда земля является государственной или муниципальной публичной собственностью по ст. 86 ЗС.

3.3. Включение в урбанизированные территории и поселковые образования
§ 4 предусматривает:

создание поселковых образований (если ≥ 2/3 имотов застроены);
включение таких земель в границы урбанизированных территорий;
утверждение окружных полигонов муниципальными советами.

Эти административные акты определяют момент, с которого правовой режим земель окончательно уточняется и можно оценивать наличие условий для приобретательной давности (непрерывное владение, animus, corpus, добросовестность/недобросовестность).

3.4. Бывшие пользователи, выкуп и ограничения
Практика ВКС специально рассматривает и режим бывших пользователей, включая лимиты выкупа по § 4з ПЗР ЗСПЗЗ (ограничения по площади, целям использования и т. д.), которые могут повлиять на возможность ссылаться на давность за периоды до вступления в силу ЗСПЗЗ.

4)Приостановление и прерывание давности

Ст. 84 ЗС отсылает к ст. 115–116 ЗЗД. Следовательно, и для имотов по § 4:

Приостановление – в случаях ст. 115 ЗЗД (между родителями и детьми, между супругами, между подопечным и опекуном, во время мобилизации и др. прямо указанных законом).
Прерывание – по ст. 116 ЗЗД (признание права собственности со стороны владельца; предъявление иска или возражения; действия по принудительному исполнению). В частности, при предъявлении ревандикационного иска по ст. 108 ЗС давность прерывается с момента подачи иска.

5)Избранные акценты из практики ВКС

После 22.11.1997 г. общий запрет на приобретение по давности земель, право собственности на которые восстановлено по ЗСПЗЗ, не применяется (действует после завершения реституции).
Запрет бывшим пользователям ссылаться на приобретательную давность касается периода до вступления в силу ЗСПЗЗ; впоследствии применяются специальные правила (§ 4з) и общий режим давности.
При спорах о площади/идентичности и применимости § 4з ПЗР ВКС отменяет выводы о приобретении по давности, если нарушены предпосылки специального режима.

6)Практические выводы

Давность до завершения реституции – не течет.
Давность после реституции – возможна по общему порядку ст. 79 ЗС при наличии владения и отсутствии иных преград.
Административные акты по § 4 – ключевые для определения правового режима и начального момента течения давности.
Приостановление/прерывание – по общим основаниям ЗЗД через ст. 84 ЗС; ревандикационный иск по ст. 108 ЗС прерывает давность с даты его подачи.

Заключение
Приобретение по давности «имотов по § 4» возможно только после завершения реституционных процедур и при соблюдении специальных режимов, установленных ЗСПЗЗ и подзаконными актами. С этого момента применяются общие правила ЗС и ЗЗД о приобретательной давности. Константная практика ВКС подтверждает эти принципы.