Придобивна давност

Институтът на придобивна давност или как може да станем собственици на имот, за който се грижим.

Институтът на придобивната давност е уреден в Закона за собствеността и касае тези земи, чийто собственици не са известни.

Най-често срещаните случай са тези, при които един имот е собственост на едно физическо лице, което го стопанисва, поддържа и дори подобрява. Но всъщност, имотът който владее е с по-голяма площ от тази, отразена в неговия нотариален акт или друг документ, удостоверяващ собствеността му. В такъв случай се оказва, че имотът обхваща и земя, която не е закупена/наследена/придобита по друг начин от собственика. Следва да се направи анализ за наличието на няколко изискуеми от закона предпоставки, като например:

1. Трябва да се изследва въпросът за собствеността на тази земя – това се прави в общинската администрация по местонахождението на имота. Вероятните отговори са два – тази част от имота, която не е включена в нотариалния акт ще бъде или частна собственост или общинска.
2. За придобиването й и в двата случая, е необходимо да сте я владяли имота лично или чрез отдаване под наем, в продължение на 5 години, без да знаете, че стопанисвате имот с по-голяма площ – т.е. в качеството си на добросъвестен владелец.

В случай, че по някаква причина Ви е станало ясно, че стопанисвате имот с площ, по-голяма от Вашата собственост, като например сте трасирали вашият имот, според скицата до границата на имота, но същевременно навлизате и обработвате съседните площи като собствени, то законът ще Ви квалифицира като недобросъвестен владелец и в такъв случай ще се приложи изискването да сте владяли имота в продължение на 10 години.

Горните две правила се прилагат и тогава, когато имате правно основание да владеете имота /нотариален акт, завещание, договор за делба/, но в придобивната сделка има някакъв порок, поради собствеността не е преминала – например, ако получите ПИ по завещание, но не е била спазена изискуемата от закона форма за действителност, то Вие ще смятате, че сте собственик на наследствения имот, но на практика няма да сте. В такъв случай, е достатъчно да са изтекли 5 години, за да направите необходимите стъпки и собствеността да премине.

В случаите на придобиване на имот чрез придобивна давност е необходимо да бъдат извършени няколко действия:

• Да се направи обстоятелствена проверка в общината по местонахождението на поземления имот;
• След провеждането й се издава документ, който да послужи пред нотариуса при издаването на констативен нотариален акт.
• Сред задължението на нотариуса е да установи дали действително сте владяли сочения имот в продължение на 5 респ. 10 години, както и дали владението е било явно и необезпокоявано, каквото е изискването на закона (ЗСобствеността).
• При съставянето на КНА се призовават двама свидетели, обикновено съседи на процесния имот, които дават сведения в подкрепа на твърдението за наличие на основание за изготвянето на акта, респ. приложение на придобивната давност и правните последици от нея.

Издаването на констативен НА е необходимо и тогава, когато собственикът не разполага с документ за собственост, както и в случаите, когато трето лице претендира собствеността върху имота, за който сте полагали грижи и сте владяли. Нотариусът има две възможности – да състави констативен нотариален акт било по документи или чрез обстоятелствена проверка. Издаденият констативен нотариален акт има действие спрямо всички и всички лицз следва да се съобразяват с правните последици, които предизвиква съставянето му. В това число влиза и Съдът до доказване на обстоятелството,  че титулярът по констативния нотариален акт не е собственик на имота. Принцип в гражданския процес е, че лицето, което оспорва правото на собственост на титуляра по констативния НА, трябва да докаже единствено и само по съдебен ред, че титулярът НЕ е собственик на имота, докато титулярът на собствеността по КНА не е необходимо да предприема действия по защита срещу иска, който е предявен.