(Латинска сентенция)
ВКС относно Етажна собственост
Тук сме публикували някои от интересните решения на Върховен Касационен Съд/ВКС/ относно въпроси на етажната собственост:
С Решение № 47 от 27.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7403/2013 г., II г. о., ГК е даден следния отговор на поставените правни проблеми: „Терминът „етажна собственост“ се употребява както за означаване на постройка, в която са включени отделни самостоятелни жилищни и нежилищни помещения, предмет на отделни права на собственост и на общите части, предмет на съсобственост между същите лица, които притежават тези отделени права, така и за обозначаване на комплекса от правоотношения на индивидуална собственост върху отделни самостоятелни обекти и на съсобственост върху общите части в постройка. Първото значение е аналогично на термина „сграда в режим на етажна собственост“. Във втория смисъл термина се употребява, когато се говори за учредяване или възникване на етажна собственост, за промени в състава на етажните собственици, за прекратяване на етажната собственост и т. н.
Пред ВКС е наведен следния правен проблем, който е обусловил касационното обжалване: „представлява ли обща част на сградата подпокривното пространство, когато е изпълнено като свободно пространство между покривната плоча на втория етаж и покривната конструкция.“.
ВКС се произнася в следния смисъл с Решение № 95 от 24.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 524/2015 г., I г. о., ГК, където е постановено, че:
„Подпокривното пространстнство между покривната плоча на втория етаж и покривната конструкция представлява обща част на сграда по естеството си, когато в нея не могат да бъдат обособени тавански помещения, а когато с оглед височината му това е възможно, но такива не са изпълнени то е обща част по предназначение. В този смисъл са и разясненията дадени в т. 1 на ТР № 34 от 01.08.1983 г. на ОСГК на ВС.“.
Друго полезно решение е Решение № 136 от 26.04.2011 г. на ВКС по гр. д. № 5115/2008 г., IV г. о., ГК, в което е прието, че:
„Жилището на портиера по характера си е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава от всички етажни собственици в съсобственост именно като обща част. За да се промени характера му на обща част по предназначение и съсобствеността върху него от принудителна и неделима да се превърне в обикновена съсобственост, е необходимо съгласието на всички собственици. Отдаването под наем на портиерското жилище не променя статута му на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Съгласно чл. 37 ЗС, етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника могат да принадлежат както на отделни граждани, така и на държавата, общините и други юридически лица. Характерът на собствеността върху отделните обекти е без значение за режима на общите части. В този смисъл когато участници в етажната собственост са физически лица и държавата, последната не може с едностранно изявление да променя предназначението на общите части. От значение за определяне статута на помещението като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на чл. 38 ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост.“.
Относно възможността да се придобива по давност обща част от сграда в режим на етажна собственост, с Решение № 394 от 22.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 185/2010 г., II г. о., ГК, е приел, че:
„В него е прието, че не съществува забрана да се придобие по давност такова помещение, щом в сградата владелецът има друг обект – апартамент. Настоящият състав споделя изразеното в това решение становище за възможността да се придобие на основание давностно владение правото на собственост върху обект, представляващ принадлежност към жилище в една сграда /по смисъла на чл. 37 ЗС/, доколкото владението се осъществява от един от собствениците на жилище спрямо друг такъв в същата сграда, но тази практика в случая е неприложима и касационната инстанция следва да произнесе решение на основание чл. 291, т. 3 ГПК: Установено е по несъмнен начин, че касаторът упражнява фактическа власт върху спорното мазе № 13, като същият е възразявал, че го е придобил по давност с непрекъснато владение в продължение на повече от 10 години. Възражението му е неоснователно, с оглед липсата на осъществявано владение, по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС, което да е породило правните последици на придобиване на собствеността, съгласно чл. 79, ал. 1 ЗС. За осъществяване на този придобивен способ е необходимо наличието на двата елемента на владението – упражняването на фактическата власт върху вещта и намерението за нейното своене, да са станали достояние на собственика, спрямо който владелецът упражнява фактическата власт. В случая това не е така. Придобиването на собствеността от касатора на неговия апартамент № 8 в същата сграда /с придадените към него таванско помещение № 8 и мазе № 8/ е от 19.11.90 г., поради което и той е могъл да придобие спорното чуждо мазе по давност след десет години – 19.11.2000 г. Преди тази дата обаче собствеността на апартамента, към който принадлежи това мазе, съгласно архитектурния план /обстоятелство, установено по несъмнен начин от заключението на техническата експертиза и колорираната в червен цвят скица към него/ е прехвърлена с нотариален акт № 60 от 26.04.2000 г. на ищеца К. Х. К. Неговият праводател не е загубил правото си на собственост върху принадлежащото към апартамента му мазе, тъй като не са налице предпоставките за това по чл. 99 ЗС – друг /в случай касаторът/ не го е придобил на твърдяното в настоящето производство придобивно основание – давност, най-малкото защото не е бил изтекъл необходимия срок за това, нито е налице позоваване на давност спрямо него. Затова и сделката е породила вещнопрехвърлително действие и приобретателят по нея К. К. се легитимира като собственик на спорното мазе и е предявил иска си за неговата ревандикация, и то преди изтичане на придобивна давност спрямо него. Изтеклият период от време, през който е упражнявано владение от касаторът спрямо предишния собственик на мазето, не може да се противопостави на ищеца, тъй като не е налице изрично позоваване от страна на владелеца за присъединяване на това владение, манифестирано по един несъмнен начин, за да стане достояние на собственика и да породи правните последици на давността.
Поради това и позоваването на давностно владение за придобиване на правото на собственост върху мазе № 13 е неоснователно, което обосновава същия краен извод за основателността на ревандикационния иск против касатора.“.