Сервитут. Поземлени сервитути.

Действащото в Република България законодателство не съдържа единна уредба на сервитутите. Регламентацията е залегнала в редица закони – Закон за устройство на територията, Закон за енергетиката, Закон за водите, Закон за опазване на селскостопанското имущество.

Понятието за поземлен сервитут се съдържа в Закона за водите, където са регламентирани универсалните правила за поземлен сервитут, а не само за сервитутите, свързани с водните обекти.

Поземленият сервитут представлява ограничение, което е наложено върху един недвижим имот, за служеното и ползата на друг недвижим имот, който принадлежи на различен собственик. При тази фомулировка е очевидно, че за да е налице сервитут е необходимо да са налице два недвижими имота – един, в полза/изгода на когото е учреден сервитут (т.нар. господстващ имот) и друг, който е обременен със сервитут (т.нар. служещ имот).

Сервитут – това е едно ограничено вещно право, което тежи върху имота, обременен със сервитут. Като ограничено вещно право, учреденият сервитут важи спрямо всички и позволява на титуляра да изисква от всички да се въздържат от действия, както и да задължава да преустановят такива, които са несъвместими с властта му върху служещия имот, т.е. имота, който е обременен със сервитут. Това е в сила и по отношение на собственика на т.нар. служещ имот. Доколкото сервитут е ограничено вещно право върху недвижим имот, то учредяването му се извършва с нотариален акт (чл.18 ЗЗД) и подлежи на вписване (чл.112, б „а” ЗС).

Право на преминаване по чл.35-38 от Закона за опазване на селскостопанското имущество се учредява по административен път със заповед на кмета на района или кметството по местонахождение на имота, с която се определя мястото на преминаване и дължимото обезщетение. При отпадане нуждата от преминаване, правото на преминаване се прекратява по реда на чл.36 от закона, т.е. със заповед на кмета.

Прокарване на временни пътища по чл.190 от Закона за устройство на територията е допустимо в определени от закона случаи, като правото на собственост върху частта от имотите, заети от тези временни пътища, се запазва съгласно чл.190, ал.4.

Правото на преминаване през чужд поземлен имот, регламентирано в чл.192 от Закона за устройство на територията, представлява сервитут, който се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите, който подлежи на вписване в имотния регистър по партидата на двата имота. При липсва на съгласие между собствениците на двата имота – служещия и господстващия, правото на преминаване се учредява със заповед на Кмета на общината (чл.192, ал.2 ЗУТ), която също подлежи на вписване. Със заповед на Областния управител, респ. на кмета на общината, се учредява право на преминаване през държавен или общински поземлен имот.

Право на прокарване на отклонение от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура е предвидено в разпоредбата на чл.193 от Закона за устройство на територията. Този сервитут включва правото да се изгради и да се придобие собствеността върху отклонението от общата мрежа на техническата инфраструктура, което се изгражда в чужд имот и се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите, който подлежи на вписване в имотния регистър по партидата на двата имота. При липсва на съгласие между собствениците на двата имота – служещия и господстващия, правото на преминаване се учредява със заповед на Кмета на общината, която се вписва в имотния регистър по партидата и на двата имота. Със сервитут по чл.193 ЗУТ не могат да се влошават условията за застрояване на поземлените  имоти.

Съгласно чл.103, ал.2 и ал.3 от Закона за водите, поземлените сервитути, свързани с водните обекти, могат да произтичат от закона или от правна сделка, както и да се придобият по силата на десетгодишна давност.

Правото на водопрекарване, регламентирано в чл.112 – 115 от Закона за водите, е сервитут, който се учредява с договор между собствениците на двата имота, като всеки собственик е длъжен да даде право на водопрекарване през своя имот на всеки, които има постоянна или временна нужда от това.При непостигане на съгласие между тях, правото се учредява с акт на директора на басейновата дирекция, като упражняването на сервитута е предпоставено от предварително заплащане на определеното обезщетение в полза на собственика на служещия имот.

Действащото законодателство регламентира също сервитути в полза на енергийните предприятия по Закона за енергетиката (чл.64-68), сервитути по Закона за горите (чл.16-19), както и сервитути, произтичащи от положението на имотите (чл.108-111 от Закона за водите) и сервитути, които произтичат от правна сделка.