Констатирующий нотариальный акт и приобретение собственности по давности – правовая природа, процедура и риски

Право собственности на недвижимое имущество чаще всего приобретается посредством сделки – купли-продажи, дарения, обмена – при которой в нотариальном акте указаны две стороны: отчуждатель и приобретатель. Однако жизненные ситуации показывают, что право собственности может возникнуть и по иным юридическим основаниям, без передачи между двумя лицами. Для таких случаев законодатель предусмотрел возможность выдачи констатирующего нотариального акта – документа, в котором указывается только собственник.

Констатирующий нотариальный акт является охранительным актом, посредством которого нотариус удостоверяет существование определённого вещного права – чаще всего права собственности, но также и других ограниченных вещных прав, таких как право застройки или право пользования. Он не создаёт право, а подтверждает его на основании представленных доказательств в установленной законом процедуре.

Случаи выдачи констатирующего нотариального акта

Такой акт выдается, когда право собственности приобретено не по сделке, а в силу иных юридических фактов – наследования, реституции, раздела, судебного решения или приобретательной давности. Лицо может фактически быть собственником, но не иметь документа о праве собственности на своё имя.

Закон предусматривает два вида констатирующих нотариальных актов:

на основании письменных документов;
на основании проверки фактических обстоятельств.

Нотариальный акт на основании документов

Данный вид выдается при наличии письменных доказательств. Типичный пример – наследник, имеющий нотариальный акт на имя наследодателя. После представления свидетельства о смерти и справки о наследниках нотариус может выдать акт, удостоверяющий право собственности наследника.

Производство начинается с письменного заявления. Представляются соответствующие документы, налоговая оценка и кадастровая схема. Нотариус выносит постановление о признании или отказе в признании права собственности. Отказ может быть обжалован в суде.

Нотариальный акт по обстоятельственной проверке

На практике чаще применяется процедура обстоятельственной проверки. Она используется при отсутствии достаточных письменных доказательств, но при длительном владении имуществом.

Здесь применяется институт приобретательной давности. Лицо может стать собственником, если оно владело имуществом непрерывно, открыто и беспрепятственно в течение установленного срока.

Срок составляет:

5 лет при добросовестном владении;
10 лет при недобросовестном владении.

Давность прерывается, если законный собственник предпринимает действия по защите своего права.

Процедура

Производство начинается с подачи декларации установленного образца. Документ заверяется соответствующими органами. Получаются налоговая оценка и кадастровая схема.

Необходимо обеспечить явку трёх свидетелей, подтверждающих владение. После оценки доказательств нотариус выносит решение.

Юридическая сила и отмена

Выданный нотариальный акт регистрируется и удостоверяет право собственности до его оспаривания. Он обладает доказательственной силой.

Отмена возможна в судебном порядке в соответствии со статьёй 537(2) ГПК. Отмене подлежат только констатирующие нотариальные акты.

Заключение

Констатирующий нотариальный акт подтверждает уже существующее право, а не создаёт его. Процедура требует тщательной правовой подготовки.

Ввиду сложности и возможных споров рекомендуется воспользоваться профессиональной юридической помощью.