Приобретение по давности обслуживающих территорий в здании в режиме этажной собственности

Обслуживающие территории во дворе здания — аллеи, подъезды, озеленённые полосы и иные части, которые по своей природе или назначению служат всем собственникам, подпадают под режим общих частей. Закон о собственности предусматривает, что при этажной собственности земля под зданием, двор и всё, что по своей природе или назначению служит для общего пользования, являются общими частями и не подлежат разделу. Это означает, что обслуживающие территории по общему правилу принадлежат всем в идеальных долях и не могут быть обособлены и приобретены как отдельные реальные части по давности.

Приобретательная давность по общему правилу требует непрерывного владения как своим в течение десяти лет (или пяти лет при добросовестном владении на годном правовом основании). Это действует только в отношении имущества, которое по своему правовому режиму может приобретаться по давности. В случае общих частей кондоминиума отдельный собственник не может «превратить» обслуживающую территорию в свою реальную часть, поскольку общие части не подлежат разделу и самостоятельному обособлению. Приобретение по давности допустимо лишь в отношении идеальных долей между сособственниками и только при строгих условиях: владелец должен чётко, длительно и недвусмысленно внешне проявить намерение исключить остальных, то есть преобразовать держание во владение в отношении их долей. На практике это крайне трудно доказать применительно к двору и обслуживающим зонам, которые по своей природе предназначены для общего пользования.

Существенная оговорка касается статуса самой земли. Земля не всегда является общей частью: когда здание возведено на чужом участке на основании права застройки (суперфиции), владельцы самостоятельных объектов не приобретают идеальные доли в земле. Участок остаётся у его собственника, а права владельцев объектов вытекают из права застройки. В таких случаях вопросы «обслуживания» здания на чужом участке решаются нормами о суперфиции и сервитутах, а не правилами об общих частях.

Существует и жёсткий предел: имущество, являющееся публичной государственной или публичной муниципальной собственностью, не может быть приобретено по давности. Если обслуживающая территория относится к такому имуществу, давность законом исключена независимо от того, кто и как долго фактически ей владел.

Итак, приобретение по давности обслуживающих территорий как реально обособленных частей в кондоминиуме недопустимо, поскольку это общие части, не подлежащие разделу и обособлению. Приобретение идеальных долей между сособственниками теоретически возможно лишь при строгом доказательстве исключительного владения в отношении остальных. Всегда следует проверять исходный статус земли: при праве застройки земля не является общей частью собственников объектов; публичная собственность исключена из сферы приобретательной давности.