Арендаторы и ЗУЕС — каковы их права и обязанности?

Закон об управлении этажной собственностью (ЗУЕС) регулирует не только права и обязанности собственников, но и всех лиц, фактически проживающих в здании — включая арендаторов и пользователей. На практике нередко возникают неясности и споры о том, что может и что должен делать арендатор в рамках этажной собственности. Ниже приведены основные различия и обязанности по ЗУЕС.

Кто такой «пользователь» и кто такой «обитатель»?

• Собственник — лицо, которому принадлежит право собственности на объект.

• Пользователь (ползвател) — лицо, имеющее право пользования имуществом без права собственности (например, носитель вещного права пользования/узуфрукта).

• Обитатель — любое лицо, фактически проживающее в объекте, включая арендаторов и членов семьи.

Таким образом, арендаторы — это обитатели, но в некоторых случаях они могут выступать и как пользователи, в зависимости от договора и правового статуса.

Обязанности пользователей по ЗУЕС

Как проживающие в помещении лица, пользователи имеют закреплённые в ст. 5(2) ЗУЕС обязанности, в том числе:

1. не препятствовать другим собственникам, пользователям и обитателям в пользовании общими частями;

2. не причинять вред другим помещениям и общим частям;

3. не занимать общие части здания;

4. не осуществлять в своём объекте (или его части) действия/деятельность, создающие для других беспокойство сверх обычного;

5. не проводить ремонты, ведущие к ухудшению проектных показателей строительных изделий (заменённых/изменённых или изначально установленных), не изменять помещения/пространства, предназначенные для общего пользования, и не нарушать архитектурный облик, несущую способность, устойчивость конструкции, пожарную безопасность или безопасное использование здания;

6. соблюдать требования нормативных актов при содержании животных и не доставлять беспокойство соседям;

7. не нарушать добрые нравы;

8. исполнять решения органов управления этажной собственности;

9. участвовать лично или через представителя в принятии решений общим собранием;

10. оплачивать расходы по управлению и содержанию общих частей;

11. соблюдать санитарные и гигиенические нормы;

12. обеспечивать доступ в своё помещение (или его часть) для необходимых обследований, проектных, измерительных, строительно-монтажных работ, связанных с обслуживанием, ремонтом, реконструкцией, переустройством, капитальным ремонтом или обновлением общих частей/иных помещений, а также для проверки состояния установок и конструктивных элементов;

13. содействовать компетентным органам при пожаротушении и аварийно-спасательных работах в здании и вокруг него;

14. возмещать вред, причинённый другим объектам в результате устранения неисправностей в их собственном помещении;

15. пользоваться общими частями в соответствии с внутренним регламентом;

16. подавать декларацию по образцу для внесения в книгу этажной собственности сведений о членах домохозяйства, об обитателях и о животных, подлежащих выведению;

17. поддерживать общие части и своё помещение в техническом состоянии, отвечающем базовым требованиям ст. 169(1) Закона о территориальном устройстве;

18. обеспечивать безопасную эксплуатацию всех устройств и установок в здании;

19. не выполнять работ в общих частях, включая фасад, которые нарушают их целостность и архитектурный облик, несущую способность, устойчивость конструкции, пожарную безопасность или безопасную эксплуатацию;

20. исполнять и иные обязанности, предусмотренные внутренним регламентом.

Финансовые обязанности — кто что оплачивает?

Расходы в этажной собственности условно делятся, например:

Собственник всегда отвечает за:

• взносы в Фонд «Ремонт и обновление»;

• капитальные ремонты и инвестиции;

• административные расходы, если иное не оговорено с арендатором.

Арендатор обычно оплачивает:

• ежемесячные платежи за уборку, освещение общих частей, лифт;

• иные текущие коммунальные платежи, если это предусмотрено договором аренды.

При спорах приоритет имеет договорённость сторон в договоре аренды. При отсутствии договора/клаузы ответственность несёт собственник.

Участие в общем собрании

Арендаторы могут присутствовать на общем собрании, но не имеют права голоса, если только собственник не выдал им специальную доверенность. Они вправе поднимать вопросы и сообщать о нарушениях, особенно если затронуты напрямую.

Ответственность при нарушениях

Арендатор отвечает за собственные действия в здании. При систематических нарушениях порядка общность может потребовать от собственника расторгнуть аренду. При бездействии собственника в определённых случаях возможны судебные действия.

Заключение

Хотя арендаторы не являются собственниками, они — неотъемлемая часть сообщества этажной собственности. На них лежат обязанности, которые нельзя игнорировать, и ответственность за соблюдение установленного порядка. Собственники, со своей стороны, должны контролировать, кто проживает в их имуществе, и своевременно реагировать на сигналы о проблемах.