Наемателите и ЗУЕС – какви са техните права и задължения?

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) урежда не само правата и задълженията на собствениците, но и на всички лица, които реално обитават сграда – включително наематели и ползватели. В практиката често възникват неясноти и спорове относно това какво може и какво трябва да прави един наемател в рамките на етажната собственост. Тази статия разглежда основните различия и отговорности според ЗУЕС.

---

Кой е „ползвател“ и кой е „обитател“?

• Собственик е лицето, което притежава правото на собственост върху даден имот.

• Ползвател е лице, което има право да използва имота без да го притежава (например при вещно право на ползване).

• Обитател е всяко лице, което реално живее в имота – включително наематели и членове на семейството.

Следователно наемателите са обитатели, но в някои случаи могат да бъдат и ползватели, в зависимост от договора и правния статут.

---

Задължения на ползвателите по ЗУЕС

Ползвателите, като лица, обитаващи дадено жилище, имат конкретни задължения, според чл. 5, ал.2 ЗУЕС:

1. не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата;

2. не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата;

3. не завземат общи части на сградата;

4.не извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното;

5. не извършват ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или част от него, които да водят до влошаване на проектните показатели на характеристиките на строителни продукти, променени/заменени и/или първоначално вложени, както и/или дейности, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;

6. изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи;

7. не накърняват добрите нрави;

8. изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост;

9.  участват лично или чрез пълномощник във вземането на решения от общото събрание;

10.  заплащат разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата;

11. спазват санитарните и хигиенните норми;

12.  осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт или основно обновяване на общи части или на други помещения и за проверка на състоянието на инсталациите и на конструктивните елементи на сградата;

13. подпомагат дейността на компетентните органи при извършване на пожарогасителна или аварийно-спасителна дейност вътре и в района на сградата;

14. обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него;

15. осъществяват използването на общите части на сградата по реда, определен в правилника за вътрешния ред;

16. подават декларация по образец за вписване в книгата на етажната собственост на членовете на своите домакинства, на обитателите, както и на животните, които отглеждат в етажната собственост и подлежат на извеждане;

17. поддържат общите части на сградата и своя самостоятелен обект в техническо състояние, отговарящо на основните изисквания на чл. 169, ал. 1 от Закона за устройство на територията;

18. се грижат за безопасната експлоатация на всички съоръжения и инсталации в сградата;

19. не извършват дейности в общите части на сградата, включително и по фасадата, които нарушават тяхната цялост и архитектурен вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;

20. изпълняват и други задължения, предвидени в правилника за вътрешния ред.

---

Финансови задължения – кой плаща какво?

Разходите в етажната собственост се делят на няколко групи:

• Собственикът винаги отговаря за:

  • вноски във фонд „Ремонт и обновяване“;

  • основни ремонти и инвестиции;

  • административни разходи, ако не е уговорено друго с наемателя.

• Наемателят обикновено плаща:

  • месечни такси за почистване, осветление на общите части, асансьор;

  • други текущи консумативи, ако е предвидено в договора за наем.

При спорове, се гледа какво е уговорено между страните в наемния договор. Ако липсва договор или конкретна клауза, отговорността носи собственикът.

---

Участие в общото събрание

Наемателите имат право да присъстват на общото събрание, но нямат право на глас, освен ако не са изрично упълномощени от собственика. Те могат да повдигат въпроси и сигнали за нередности, особено когато са пряко засегнати.

---

Отговорност при нарушения

Наемателят носи отговорност за собствените си действия в сградата. При системно нарушаване на реда, етажната собственост може да поиска от собственика да прекрати наема. Ако това не се случи, при определени обстоятелства може да се стигне и до съдебни действия.

---

Като заключение, можем да кажем, че макар и да не са собственици, наемателите са неразделна част от общността в етажната собственост. Те имат задължения, които не трябва да се пренебрегват, и носят отговорност за спазването на установения ред. От своя страна, собствениците също трябва да следят кой обитава техните имоти и да реагират своевременно при сигнали за проблеми.