Давност и общи части: кога се придобива маза и кога – терен в етажната собственост

Давността в собствеността е начин да станеш собственик след продължително и несмущавано владение „като свой“. Законът казва, че при недвижими имоти правото на собственост се придобива по давност с 10 години непрекъснато владение, а ако владееш добросъвестно, срокът е 5 години. Това е общото правило, от което започва всеки анализ по „маза“ и по „терена“ при етажна собственост.

Когато говорим за „маза“, първо трябва да разграничим: избените помещения могат да са или прилежащи към отделен апартамент (част от индивидуалната собственост), или да са общи помещения за всички. Законът за собствеността изрично описва общите части при етажна собственост: земята и дворът, носещите конструкции, стълбища, покриви, общите инсталации и „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване“. Общите части не могат да се делят. Ако дадено basement-помещение е определено и се ползва като общо, то попада под този режим; ако обаче е индивидуално определено като прилежащо към конкретен апартамент, то е частна собственост на съответния собственик.

Практиката на Върховния касационен съд приема, че няма обща законова забрана избено помещение да се придобие по давност, стига то да е индивидуално (прилежащо) и владелецът да е упражнявал фактическа власт върху него явно и изключително като собственик в изискуемия срок. ВКС многократно е акцентирал, че когато някой съсобственик (или друг собственик в сградата) се позовава на давност за чужда идеална част, той трябва с външни, несъмнени действия да е превърнал държането в владение и да е отрекъл правата на останалите — това е общото тълкувателно правило за съсобственици, приложимо и при прилежащи помещения.

При „терена“ (земята/дворът) изходната точка е друга. По общо правило земята, върху която е построена сградата, както и дворът, са общи части на всички собственици в етажната собственост. Това следва пряко от закона и означава, че те се държат в идеални части и не могат да се делят реално. Върховният съд обаче подчертава и важна уговорка: земята не във всички случаи е обща част. Когато сградата е построена върху чужд терен с учредено право на строеж, собствениците на самостоятелни обекти в сградата нямат идеални части от земята — тогава теренът принадлежи на собственика на поземления имот, а етажните собственици имат права по силата на правото на строеж.

Може ли теренът „като обща част“ да се придобива по давност от отделен собственик в сградата? Като реално отделена част — не, защото общите части не подлежат на делба и самостоятелно обособяване. Възможно е по принцип придобиване на идеални части от обща вещ между съсобственици, но само ако владелецът е демонстрирал трайно и недвусмислено намерение да изключи останалите (т.нар. „преобръщане“ на държане във владение), което на практика при двор и земя е изключително трудно за доказване. Това следва от тълкувателната практика за съсобствеността и правилата на чл. 38 ЗС за общите части.

Има още един твърд предел: не може да се придобива по давност вещ, която е публична държавна или общинска собственост. Ако теренът е от този вид (напр. публичен общински), давността е изключена по силата на закона. Този забранителен текст се прилага независимо кой фактически владее мястото и колко дълго.

В обобщение: за „маза“ първо установете статута — обща част за общо ползване или индивидуално прилежащо помещение. Само при второто е възможно придобиване по давност, при доказано владение като свой в срока. За „терена“ законът поначало го третира като обща част; изключение е сценарият с право на строеж, при който земята не е обща част на етажните собственици. Придобиване по давност на реално отделена част от двора от единичен собственик не е допустимо; за идеални части е мислимо само при много строги доказателства за изключително владение спрямо останалите. И винаги имайте предвид абсолютната забрана за публична държавна/общинска собственост.

В случай, че Вие или ваш близък има подобен случай, то е най-добре да се обърнете към адвокат, който се занимава с вещно право и който може да Ви консултира и представлява при нужда пред съд. Тази статия не представлява правно становище или правен съвет от адв. Михаил Томов, нито е свързана с конкретна ситуация или субект. За правна помощ по казус, свързан с придобивна давност, както и други казуси, свързани с вещно право, следва да бъде проведена правна консултация с адвокат.