Придобиване по давност на „обслужващи терени“ в сграда в режим на етажна собственост

Обслужващи терени в двора на сградата – алеи, подходи, озеленени площи и други части, които по природата си или по предназначение служат на всички собственици – попадат в режима на общите части. Законът за собствеността изрично посочва, че при сгради в режим на етажна собственост общи са земята, върху която е построена сградата, дворът и „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване“, като общите части не подлежат на делба. Това означава, че обслужващите терени поначало се държат в идеални части от всички собственици и не могат да се обособяват и придобиват като отделни реални части чрез давност. Правната опора е чл. 38 ЗС.

Придобиването по давност по принцип изисква непрекъснато владение като свое за 10 години (кратката петгодишна давност е приложима при добросъвестно владение на основание, годно да прехвърли собствеността). Това е общото правило на чл. 79 ЗС, но то действува само спрямо вещи, които по своя правен режим могат да се придобиват по давност. Когато се касае за общи части на етажната собственост, отделен собственик не може да „превърне“ обслужващ терен в своя реална част – поради недопустимостта на делба и обособяване на общите части по силата на чл. 38 ЗС. Възможността за придобиване по давност съществува единствено в рамките на идеални части между съсобственици и то при стриктни условия: необходимо е ясно, трайно и недвусмислено външно проявено намерение на владелеца да свои за себе си и идеалните части на останалите, т.е. „обръщане“ на държане във владение спрямо тях. Точно този стандарт е изяснен от Върховния касационен съд в Тълкувателно решение № 1/06.08.2012 г. на ОСГК: презумпцията на чл. 69 ЗС („владелецът държи вещта като своя“) не работи автоматично между съсобственици и този, който се позовава на давност за чуждата идеална част, трябва да докаже действия, с които е обективирал отказ от правата на другите съсобственици и е започнал да владее и техния дял като свой. В практиката това е изключително трудно да се докаже именно при двор и обслужващи терени, които по естеството си са за общо ползване. Правните опори са чл. 79 ЗС, чл. 69 ЗС и ТР № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС.

Има съществена уговорка относно самия статут на терена. Земята не винаги е обща част на етажната собственост: когато сградата е изградена върху чужд имот при учредено право на строеж, собствениците на самостоятелните обекти не придобиват идеални части от терена – той остава собственост на собственика на поземления имот, а правата на етажните собственици произтичат от правото на строеж. Този принцип е изрично потвърден в съдебната практика на ВКС. В такива случаи „обслужването“ на сградата върху чужд терен е правен въпрос на суперфиция и сервитути, а не на общи части на етажната собственост.

Съществува и абсолютна граница на придобивната давност: вещ, която е публична държавна или публична общинска собственост, не може да се придобива по давност. Ако обслужващият терен представлява публична част (например част от публичен общински имот, предназначен за обществено ползване), изтичането на време и упражняваната фактическа власт не пораждат придобивно действие по закон. Това следва от чл. 86 ЗС.

В обобщение, придобиването по давност на обслужващи терени като реално отделени части в етажната собственост е недопустимо, защото тези площи са общи части и не подлежат на делба и обособяване. Придобиване на идеални части между съсобствениците е теоретично възможно, но само при доказано и явно „обръщане“ на държането във владение спрямо останалите, съгласно тълкувателната практика на ВКС, което на практика рядко може да бъде установено при двор и обслужващи площи. Винаги следва да се провери и първичният статут на земята – при право на строеж теренът не е обща част на етажните собственици, а публичната собственост е извън обхвата на придобивната давност.

В случай, че Вие или ваш близък има подобен случай, то е най-добре да се обърнете към адвокат, който се занимава с вещно право и който може да Ви консултира и представлява пред съд. Тази статия не представлява правно становище или правен съвет от адв. Михаил Томов, нито е свързана с конкретна ситуация или субект. За правна помощ по казус, свързан с придобивна давност, както и други казуси, свързани с вещно право, следва да бъде проведена правна консултация с адвокат.