Имотът ви е продаден за чужд дълг: от кого да поискате разноските за него?
Ипотекирали сте свой имот за кредит на дружество, без лично да сте поемали дълга. Преди публичната продан сте платили за ремонт на покрива. Можете ли да получите част от продажната цена за тези разходи, преди остатъкът да отиде при ипотекарния кредитор? Чл. 177, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предвижда такава защита. Когато обаче се наложи да водите дело, има спор срещу кого трябва да предявите иска.
Какви разноски се вземат предвид?
Правилото се отнася до собственик на продадения имот, който не е лично задължен по обезпеченото вземане. За него законът разграничава две суми: необходимите разноски за имота и увеличението на неговата стойност вследствие на полезни разноски. Те могат да бъдат получени от продажната цена с предимство пред ипотекарните кредитори.
Разликата има значение за доказването. Ако ремонтът е спрял теч, документирайте какъв е бил проблемът и колко е струвало отстраняването му. Ако сте направили подобрение, фактурата установява разхода, но сама не показва с колко е поскъпнал имотът. Двете стойности могат да са различни.
Трябва ли да съдите и длъжника, и ипотекарния кредитор?
С разпореждане от 2 ноември 2026 г. е образувано тълкувателно дело № 5/2026 г. на Гражданската и Търговската колегии на ВКС. Въпросът е дали длъжникът и ипотекарният кредитор трябва задължително да участват заедно като ответници. Самото разпореждане не решава спора. В него са изложени два различни отговора от практиката на ВКС:
- Иск срещу двамата. В решение № 60167 от 30.07.2021 г. по т. д. № 2314/2019 г. съдът отчита, че сумата, която собственикът получава с предимство, може да намали плащането към кредитора. За длъжника също има значение каква част от дълга му ще бъде погасена от цената. Според този състав искът трябва да бъде насочен срещу двамата.
- Иск срещу длъжника, с възможност кредиторът да встъпи. В решение № 91 от 13.02.2025 г. по гр. д. № 4864/2023 г. съдът разграничава вземането срещу длъжника от реда, по който съдебният изпълнител разпределя цената. Според този състав кредиторът може да участва като подпомагаща страна на длъжника, без да е задължителен ответник.
Какво да подготвите, ако имотът вече е продаден?
Започнете с нотариалния акт за ипотеката и договора за кредита: от тях трябва да се установи чий е имотът и дали собственикът е поел и лично задължение. Отделете документите за ремонта — договори, фактури, платежни документи, снимки преди и след работите — от книжата по изпълнителното дело. Първите служат за доказване на разноските; вторите показват достигната ли е продажна цена и как се предвижда тя да бъде разпределена.
Ако сте получили съобщение за разпределение, запишете датата на връчването и предоставете незабавно документа за преглед. Въпросът кого да посочите като ответник е различен от въпроса какво действие можете да предприемете на текущия етап от изпълнението.
Разпореждане на ВКС от 02.11.2026 г. по тълкувателно дело № 5/2026 г. (PDF)
За консултация относно разноските за ипотекиран имот и разпределението на продажната цена можете да се обърнете към адвокатска кантора „Томови“.