Участие на публична продан, провеждана от частен или държавен съдебен изпълнител

 

Подаване на оферти /наддавателни предложения/
Наддавателни предложения могат да се подават в рамките на 30 дни в съответния Районен съд. Сроковете и съдът, където се подават офертите, са ясно посочени в обявлението за публична продан.
Чл. 487. (1) Съдебният изпълнител е задължен да изготви обявление за проданта, в което се посочват собственикът на имота, описание на имота, дали е ипотекиран и за каква сума, началната цена на продажбата, както и мястото и времето на началото и края на проданта.

 

Обявление за публична продажба
Обявлението за публична продажба от ЧСИ може да се намери на уебсайта www.sales.bcpea.org.
То се поставя на имота, в Районния съд, в общината, в кантората на съдебния изпълнител, както и на интернет страницата на съответния  съд и официалния сайт на Камарата на ЧСИ – www.sales.bcpea.org.

Чл. 487 (2) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 49 от 2012 г., в сила от 01.01.2013 г.) Обявлението по ал. 1 се поставя на съответните места в канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на Районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, на самия имот и се публикува на интернет страницата на  съда по местоизпълнението, поне един ден преди началото на проданта.

 

Как да се участва в търга и как да се подадат наддавателни предложения
За участие в публичната продан се внася депозит (задатък) в размер на 10% от началната цена на имота по сметката на съдебния изпълнител.
Наддавателното предложение трябва да бъде попълнено и подписано. Попълненото предложение, заедно с копие от вносната бележка за депозита, се запечатва в бял непрозрачен плик и се подава в Районния съд.

 

Къде да се подаде наддавателното предложение?
Пликът с предложението се подава в Районния съд, посочен в обявлението.
Чл. 488. (1) Продажбата се извършва в сградата на Районния съд. Тя продължава един месец и завършва на посочената в обявлението дата.
(2) Документите за продажбата се съхраняват в канцеларията на съда и са достъпни за всички, които се интересуват от имота.

 

Участници, които имат право да участват и лица, на които е забранено
В публичната продан може да участва всяко дееспособно физическо или юридическо лице (българско или чуждестранно). Има ограничения за закупуване на земя от чужденци. Участието може да бъде лично, чрез законен представител или пълномощник (адвокат или друго лице).
Нямат право да участват длъжникът, неговият законен представител, пазачите на имота, съдебният изпълнител и неговите служители, съдии, прокурори, адвокати и следователи от съда, в който се провежда продажбата.
Чл. 185 от ЗЗД: Не могат да бъдат купувачи, дори на публична продан, нито пряко, нито чрез подставено лице:

• лицата, които по закон или назначение управляват или пазят чужди имущества, по отношение на същите тези имущества;
• длъжностните лица относно имотите, които по служба им е възложено да продават;
• съдиите, прокурорите, държавните и частните съдебни изпълнители, съдиите по вписванията и адвокатите по отношение на спорни права, които са подсъдни на съда, към който принадлежат, освен ако купувачът е съсобственик на спорното право.

 

Наддавателно предложение

Наддавателното предложение трябва да бъде подадено в писмен вид. То се представя в запечатан плик заедно с квитанцията за внесения депозит. В предложението трябва да бъде вписана предложената сума както с цифри, така и с думи и тя не трябва да бъде по-малка от началната цена, посочена в обявлението.
Чл. 489. (1) За участие в наддаването се внася депозит в размер на 10% от началната цена по сметка на съдебния изпълнител. Взискателят е освободен от задължението за депозит, ако неговото вземане надхвърля тази сума.
(2) Всеки участник вписва предложената от него сума с цифри и думи и подава предложението си заедно с квитанцията за внесения депозит в запечатан плик. Участникът може да подаде повече от едно предложение, като всяко се подава отделно.

 

Процедура за провеждане на търга

Търгът се провежда в деня и часа, посочени в обявлението, в съответния Районен съд и се ръководи от съдебен изпълнител или негов помощник.
Съдебният изпълнител отваря всички подадени наддавателни предложения и обявява най-високата  писмена оферта. След това се преминава към втората част на търга – устно наддаване. Всеки редовен участник с валидно писмено предложение може да участва.
Устното наддаване се води от съдебния изпълнител, който обявява следващата цена три пъти. Първият участник, който предложи обявената цена, се подписва в протокола. След това съдебният изпълнител обявява по-висока цена и процесът се повтаря, докато има участници, готови да предложат по-висока сума. Търга печели този участник, който даде най-високата цена.
Чл. 492. (1) В началото на работния ден след изтичането на срока за подаване на писмени предложения, в сградата на Районния съд, съдебният изпълнител, в присъствието на участниците, обявява получените наддавателни предложения и съставя протокол. В протокола се вписват участниците и техните предложения, подредени по реда на отварянето на пликовете. За купувач се обявява участникът, предложил най-високата цена. Ако няколко участници предложат една и съща най-висока цена, купувачът се избира чрез жребий.
(2) Ако по време на обявяването на купувача някой от присъстващите участници предложи устно цена, по-висока с размера на един депозит, това се отразява в протокола и след като участникът се подпише, съдебният изпълнител три пъти пита дали има по-високо предложение с още един депозит. Процедурата продължава, докато няма повече предложения, и купувач става този, който е предложил най-високата цена.

 

Кога трябва да се доплати остатъкът от цената?

В рамките на седем дни от датата на търга и обявяването на купувача, разликата в цената трябва да бъде внесена по сметката на съдебния изпълнител. Ако сте обявен за купувач след отказ на друг участник, предложил по-висока цена, също трябва да внесете сумата в рамките на 7 дни от обявяването.
Чл. 492 (3) Купувачът е длъжен в срок от една седмица след приключване на търга да внесе предложената цена, като се приспадне внесеният депозит.

Ако взискателят бъде обявен за купувач съгласно чл. 495 от ГПК, съдебният изпълнител изготвя разпределение. Това разпределение може да бъде обжалвано, с след като влезе в сила, започва да тече срока за плащане от взискателя. Внесените депозити се възстановяват след приключване на процедурата по чл. 495 и след като взискателят внесе съответната сума.
Чл. 495. (Изм. – ДВ, бр. 100 от 2010 г., в сила от 21.12.2010 г., изм. – ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Взискателят, обявен за купувач на имот, е длъжен в двуседмичен срок от влизането в сила на разпределението да внесе сумата, необходима за изплащане на съразмерните части от вземанията на другите взискатели, или сумата, с която цената надминава неговото вземане, когато няма други взискатели. Ако не внесе тази сума, той отговаря за вредите и за разноските по проданта, а за имота се прилагат съответно чл. 493, т. 2 и чл. 494, ал. 2.

 

Кога се връща внесеният депозит (задатък) за участие?
След като купувачът, обявен за победител, заплати пълната цена на имота, внесеният депозит се връща на всички участници, които са предложили по-ниски оферти и не са били обявени за купувачи.

 

Кога се губи внесеният депозит (задатък) за участие?
Ако сте обявен за купувач, но не внесете предложената от вас цена в установения срок, губите внесения депозит за участие.

 

Какви допълнителни такси и разноски има след публична продажба на имот?
След заплащането на пълната цена се дължи такса за издаване на Постановление за възлагане (документ за собственост), като максималната сума е 3600 лева с ДДС.
След като постановлението за възлагане влезе в сила, се заплащат:

• Местен данък към общината за придобиване на имота, изчислен върху по-високата стойност между покупната цена и данъчната оценка на имота.
• Такса от 0.1% към Агенцията по вписванията за регистрация на документа за собственост, отново изчислена върху по-високата сума между покупната цена и данъчната оценка на имота.
• Възможно е да се наложи да бъде извършен и въвод в имота, ако длъжника откаже доброволно да предаде имота. Всички такси могат да достигнат до около 6% от стойността на закупения имот.

 

По коя сметка трябва да платя остатъка от цената и таксата за изготвяне на постановление за възлагане?

Доплащането на остатъка от цената се извършва по същата банкова сметка, по която е внесен задатъкът за участие на ЧСИ.  В основанието на плащането трябва да се впише номерът на изпълнителното дело и информация за имота или датата на търга.

Таксата за издаване на Постановлението за възлагане е 1.8% с ДДС от цената, на която е обявен купувач.

Местният данък към общината се плаща по сметката на съответната община, където се намира имотът.

Таксата за вписване в Агенцията по вписванията се заплаща по сметка на Агенцията по вписвания.

 

Какъв документ за собственост ще получа?

Съдебният изпълнител издава Постановление за възлагане (съгласно ГПК). След като постановлението влезе в сила, купувачът придобива всички права върху имота, които е имал предишният собственик.

 

Кога съдебният изпълнител издава документ за собственост – „Постановление за възлагане”?
След като пълната сума по продажбата е платена и таксата за постановлението за възлагане е внесена, съдебният изпълнител трябва да издаде постановлението за възлагане. Купувачът придобива правата на собственик след като постановлението влезе в сила.

 

Кога постановлението за възлагане влиза в сила?
След издаването на постановлението за възлагане, съдебният изпълнител трябва да уведоми длъжника и участниците, които не са спечелили търга.
Ако постановлението не бъде обжалвано, то влиза в сила след изтичане на седемдневния срок от уведомяването.
Ако бъде подадена жалба, постановлението влиза в сила след като бъде потвърдено от окръжния съд.

 

Кой има право да обжалва постановлението за възлагане?
Постановлението за възлагане може да бъде обжалвано от длъжника и от участниците в търга, които не са спечелили.
чл. 435 от ГПК. (3) Постановлението за възлагане може да се обжалва само от лице, внесло задатък до последния ден на проданта, и от взискател, участвал като наддавач, без да дължи задатък, както и от длъжника, поради това, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най-високата предложена цена.
(4) Трето лице може да обжалва действията на съдебния изпълнител само когато изпълнението е насочено върху вещи, които в деня на запора, възбраната или предаването, ако се отнася за движима вещ, се намират във владение на това лице. Жалбата не се уважава, ако се установи, че вещта е била собствена на длъжника при налагане на запора или възбраната.
(5) Въвод във владение на недвижим имот може да се обжалва само от трето лице, което е било във владение на имота преди предявяване на иска, решението по който се изпълнява. Ако пропусне срока за обжалване, третото лице може да предяви владелчески иск.

 

На какви основания може да се обжалва постановлението за възлагане?
Постановлението може да се обжалва на следните основания:

• Наддаването при публичната продан не е било проведено надлежно (например не е извършено в сградата на Районния съд или в обявения ден);

Имуществото не е било възложено на лицето, предложило най-високата цена.

 

От кога започва да тече срокът за обжалване?

Срокът за обжалване започва да тече от момента на уведомяване на длъжника и участниците, които не са спечелили търга. Ако длъжникът се укрива, уведомление се залепва на настоящия му адрес съгласно чл. 47 от ГПК.

 

Кога мога да застраховам закупения от мен имот?
След като заплатите пълната цена и ви бъде издадено постановление за възлагане, можете да застраховате имота.

 

Кой вписва постановлението за възлагане в Имотния регистър?
Купувачът, негов пълномощник или съдебният изпълнител могат да впишат постановлението за възлагане в Имотния регистър, след като то влезе в сила.
За вписване на постановлението са необходими данъчна оценка на имота и скица от кадастъра. На съдебния изпълнител трябва да бъде представена квитанция за платен местен данък към общината за придобиването на имота. Всички разходи са за сметка на купувача.

 

Как мога да възстановя ДДС от закупен имот на публична продан?
Ако длъжникът е регистриран по ДДС и продаваното имущество подлежи на облагане по смисъла на ЗДДС, имате право да приспаднете ДДС. В обявлението за продажба трябва изрично да е посочено, че цената включва ДДС.
Ако имотът е облагаем с ДДС, след плащане на пълната цена съдебният изпълнител превежда дължимото ДДС на НАП от името на длъжника. След това подава удостоверение в НАП и предоставя на купувача постановлението за възлагане, удостоверение за плащането на ДДС и протокол за извършената продажба.

Чл. 131 от ЗДДС: При публична продан по реда на Гражданския процесуален кодекс, когато собственикът на вещта е регистрирано по ДДС лице, съдебният изпълнител е длъжен в срок от 5 дни след получаване на пълната цена:

1. да преведе дължимото ДДС по сметката на териториалната дирекция на НАП;
2. да състави документ за продажбата в три екземпляра – за съдебния изпълнител, за собственика на вещта и за купувача;
3. да предостави документа на собственика и купувача.

 

Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация, субект или казус. За правна помощ при закупуване на имот от проведен търг, участие в търг или проверка на имот за вещни тежести следва да бъде проведена правна консултация с адвокат, занимаващ се с вещно право и имащ опит в публични продани.