Как оценивается имущество при разделе – реальная и рыночная стоимость

При судебном или добровольном разделе недвижимости один из самых важных вопросов: «Сколько стоит имущество?» Ответ не всегда однозначный, так как существует разница между реальной стоимостью (физическая, материальная ценность) и рыночной стоимостью (сумма, которую можно получить при продаже).

Реальная стоимость имущества
Под «реальной стоимостью» обычно понимается материальная ценность здания или участка, без учета рыночной конъюнктуры. Она включает:

• стоимость материалов и труда (строительная стоимость),

• состояние объекта (износ, ремонты),

• пригодность к использованию.

Реальная стоимость имеет значение в бухгалтерских и технических оценках, но не всегда отражает цену, которую готов заплатить покупатель.

Рыночная стоимость имущества
Рыночная стоимость – это цена, которая может быть получена при свободной продаже на данный момент. Она определяется исходя из:

• цен на аналогичные объекты в районе,

• местоположения, инфраструктуры и транспорта,

• наличия обременений (ипотека, право пользования и др.),

• экономической ситуации и спроса на рынке.

Практика Верховного кассационного суда (2015 г.) подчеркивает, что при разделе решающим критерием является рыночная стоимость, поскольку она обеспечивает справедливость между сособственниками.

Роль экспертов
Суд назначает лицензированного оценщика, который готовит экспертное заключение. В отчёте подробно описывается объект и методика расчета стоимости. Стороны могут представить свои частные оценки или ходатайствовать о назначении повторной экспертизы.

Как оспорить оценку

• Подать возражения против экспертизы в судебном заседании, обосновав, почему стоимость нереальна.

• Ходатайствовать о повторной или тройной экспертизе.

• Представить нотариальные акты купли-продажи схожих объектов в районе.

Заключение
При разделе имущества решающим критерием является рыночная стоимость, которая обеспечивает равноправие сторон. Реальная стоимость имеет техническое значение, но фактическое распределение долей осуществляется на основе рыночной цены.