Практика ВКС по вопросам этажной собственности

Здесь опубликованы некоторые заслуживающие внимания решения Верховного кассационного суда (ВКС) по вопросам этажной собственности:

В Решении № 47 от 27.03.2014 г. ВКС по гр. делу № 7403/2013 г., II гражданское отделение, Гражданская коллегия дан следующий ответ на поставленные правовые вопросы: «Термин „этажная собственность“ используется как для обозначения здания, включающего отдельные самостоятельные жилые и нежилые помещения, являющиеся объектами отдельных прав собственности, и общие части, находящиеся в совместной собственности тех же лиц, которым принадлежат эти отдельные права, так и для обозначения совокупности правоотношений индивидуальной собственности на отдельные самостоятельные объекты и совместной собственности на общие части здания. Первое значение аналогично термину „здание в режиме этажной собственности“. Во втором значении термин используется, когда речь идет об учреждении или возникновении этажной собственности, изменениях в составе собственников, прекращении этажной собственности и т. д.

Перед ВКС был поставлен следующий правовой вопрос, обусловивший кассационное обжалование: «является ли общей частью здания подкровельное пространство, выполненное как свободное пространство между плитой перекрытия над вторым этажом и конструкцией крыши.».

ВКС высказался по этому вопросу в Решении № 95 от 24.06.2015 г. ВКС по гр. делу № 524/2015 г., I гражданское отделение, Гражданская коллегия, постановив, что:

«Подкровельное пространство между плитой перекрытия над вторым этажом и конструкцией крыши по своей природе является общей частью здания, если в нем невозможно обособить чердачные помещения. Если с учетом его высоты это возможно, но такие помещения не созданы, оно является общей частью по назначению. Такому выводу соответствуют и разъяснения, данные в п. 1 Толковательного решения № 34 от 01.08.1983 г. Общего собрания Гражданской коллегии Верховного суда.».

Другим полезным актом является Решение № 136 от 26.04.2011 г. ВКС по гр. делу № 5115/2008 г., IV гражданское отделение, Гражданская коллегия, в котором принято следующее:

«Квартира смотрителя по своему характеру является жилым помещением, однако по назначению она представляет собой общую часть и принадлежит всем собственникам в режиме этажной собственности на праве совместной собственности именно как общая часть. Для изменения ее характера как общей части по назначению и преобразования принудительной и неделимой совместной собственности в обычную совместную собственность необходимо согласие всех собственников. Передача квартиры смотрителя внаем не изменяет ее статуса общей части по смыслу ст. 38 Закона о собственности. Согласно ст. 37 Закона о собственности, этажи или части этажей вместе с относящимися к ним помещениями на чердаке или в подвале могут принадлежать как отдельным гражданам, так и государству, муниципалитетам и другим юридическим лицам. Характер собственности на отдельные объекты не имеет значения для режима общих частей. Поэтому, когда участниками этажной собственности являются физические лица и государство, государство не может односторонним волеизъявлением изменить назначение общих частей. Для определения статуса помещения как самостоятельного объекта права собственности или как общей части по смыслу ст. 38 Закона о собственности имеет значение назначение, которое оно имело на момент возникновения этажной собственности.».

Относительно возможности приобретения по давности общей части здания в режиме этажной собственности в Решении № 394 от 22.10.2010 г. ВКС по гр. делу № 185/2010 г., II гражданское отделение, Гражданская коллегия принято следующее:

«В нем признано, что запрета на приобретение такого помещения по давности не существует, если владелец имеет в здании другой объект — квартиру. Настоящий состав разделяет выраженную в этом решении позицию о возможности приобретения на основании давностного владения права собственности на объект, являющийся принадлежностью к жилому помещению в одном здании (по смыслу ст. 37 Закона о собственности), поскольку владение осуществляется одним собственником жилого помещения против другого собственника в том же здании. Однако эта практика в настоящем случае неприменима, и кассационная инстанция должна постановить решение на основании ст. 291, п. 3 Гражданского процессуального кодекса. Бесспорно установлено, что кассатор осуществляет фактическую власть над спорным подвальным помещением № 13 и возражает, что приобрел его по давности вследствие непрерывного владения более десяти лет. Это возражение необоснованно ввиду отсутствия владения по смыслу ст. 68, ч. 1 Закона о собственности, способного повлечь правовые последствия приобретения собственности согласно ст. 79, ч. 1 того же закона. Для осуществления этого способа приобретения необходимо, чтобы оба элемента владения — осуществление фактической власти над вещью и намерение владеть ею как своей — стали известны собственнику, против которого владелец осуществляет фактическую власть. В данном случае этого не произошло. Право собственности кассатора на квартиру № 8 в том же здании, вместе с относящимися к ней чердачным помещением № 8 и подвальным помещением № 8, возникло 19.11.1990 г. Поэтому спорное чужое подвальное помещение могло быть приобретено им по давности через десять лет — 19.11.2000 г. Однако до этой даты право собственности на квартиру, к которой согласно архитектурному плану относится это подвальное помещение — обстоятельство, бесспорно установленное заключением технической экспертизы и приложенной к нему схемой, выделенной красным цветом, — было передано истцу К. Х. К. нотариальным актом № 60 от 26.04.2000 г. Правопредшественник истца не утратил права собственности на относящееся к его квартире подвальное помещение, поскольку отсутствуют предпосылки по ст. 99 Закона о собственности: другое лицо — в данном случае кассатор — не приобрело его на заявленном в настоящем производстве основании, то есть по давности, по меньшей мере потому, что необходимый срок не истек и давность не была заявлена против него. Поэтому сделка произвела вещно-транслативное действие, а приобретатель К. К. легитимируется как собственник спорного подвального помещения и предъявил иск о его истребовании до истечения против него срока приобретательной давности. Период, в течение которого кассатор осуществлял владение против предыдущего собственника подвального помещения, не может быть противопоставлен истцу, поскольку владелец прямо и недвусмысленно не заявил о присоединении этого владения так, чтобы это стало известно собственнику и повлекло правовые последствия давности.

Поэтому ссылка на давностное владение как основание приобретения права собственности на подвальное помещение № 13 является необоснованной, что подтверждает тот же конечный вывод об обоснованности иска об истребовании имущества против кассатора.».