Чий е басейнът в жилищния комплекс: собственост, общи части и право на ползване
Покупката на апартамент в комплекс с басейн не означава сама по себе си, че купувачът придобива идеална част от басейна. За да се установят правата му, трябва да се проверят собствеността върху земята, придобивните актове и правният статут на съоръжението. Ползването, поддръжката и собствеността са различни въпроси.
Това разграничение е особено важно при ваканционни имоти и жилищни комплекси по Черноморието. Обещанието за удобства при продажбата може да е съществено за купувача, но трябва да се установи какви конкретни права са уредени в документите.
Защо въпросът е пред Върховния касационен съд?
По тълкувателно дело № 4/2025 г. на Общото събрание на Гражданската колегия на ВКС се обсъжда собствеността върху елементи на вертикалната планировка и съоръжения на допълващото застрояване, включително басейни, които не са самостоятелни обекти на собственост. Поводът е противоречива съдебна практика.
В становище от 13 октомври 2026 г. Висшият адвокатски съвет подкрепя прилагането на принципа на приращението по чл. 92 от Закона за собствеността — обвързване на тези съоръжения със собствеността върху земята.
Становището не е тълкувателно решение на ВКС.
Какво означава приращение?
Член 92 ЗС предвижда, че собственикът на земята притежава и постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. При спор за трайно изградено съоръжение изходната проверка е кой притежава терена и има ли основание правата върху построеното да принадлежат на друго лице.
Самото изграждане на басейн в близост до жилищна сграда не дава достатъчен отговор. Трябва да се установи дали той е самостоятелен обект, как е възникнал и какви права са били учредени или прехвърлени. При необходимост се изследва и строителната документация със съдействието на техническо вещо лице.
Общото ползване прави ли басейна обща част?
Едно съоръжение може фактически да се използва от много собственици, без този факт самостоятелно да доказва обща собственост. Правният режим на общите части по чл. 38 ЗС трябва да се прецени спрямо конкретния имот и придобитите права.
Не бива да се смесват идеални части от общите части на сградата с идеални части от поземления имот. Купувачът трябва да провери какво точно е описано в нотариалния му акт. От значение е и дали земята принадлежи на етажните собственици, на инвеститора или на друго лице.
Какво е значението на принадлежността към главната вещ?
Член 98 ЗС урежда следването на главната вещ от принадлежността, освен ако е постановено или уговорено друго. Приложимостта на този принцип към разглежданите съоръжения е част от правния спор пред ВКС.
Необходимо е да се изследват придобивното основание, обектът на сделката и действието на съответните уговорки.
Ако притежавате апартамента, но не и земята
Възможно е собствеността върху сградата или отделния апартамент да е отделена от собствеността върху терена. Член 64 ЗС урежда ползването на земята от собственика на постройката доколкото това е необходимо за използването ѝ според предназначението, освен ако в акта е предвидено друго.
Това правило не трябва без проверка да се възприема като неограничено право върху всички удобства в комплекса. За достъпа до басейн и други съоръжения трябва да се разгледат и конкретните договори и актове.
Таксата за поддръжка доказва ли собственост?
Плащането за почистване, охрана или обслужване на басейна не е само по себе си придобивно основание. Документите за плащане могат да имат значение за договорните отношения, но не заменят проверката на вещните права.
При спор за такса трябва да се установи кой я претендира, за какви услуги, въз основа на кой договор или решение и как е определен размерът. Не може общо да се заключи, че всички такси са дължими или недължими единствено според това кой е собственик на басейна.
Какво да проверите преди покупка?
- Нотариалния акт и проекта за сделката: придобивате ли земя, право на строеж и какви идеални части са посочени?
- Собствеността върху терена: какви са предходните прехвърляния и вписаните тежести?
- Статута на съоръжението: как е отразено в проектите и строителните книжа?
- Основанието за ползване: кой осигурява достъп, за какъв срок и при какви условия?
- Поддръжката: кои услуги се предоставят, как се променя цената и как се прекратява договорът?
- Бъдеща продажба: какво става с договорените права при смяна на собственика на апартамента, терена или оператора?
Обещанията за достъп следва да бъдат ясно уредени. Дали дадена уговорка обвързва и бъдещ приобретател изисква отделна правна преценка; не всяко договорно обещание има действие спрямо трети лица.
Как да действате при ограничен достъп?
Приложете за преглед от адвокат нотариалния акт, предварителния договор и приложенията му, договора за поддръжка, правилата за ползване, платежните документи и евентуална кореспонденция.
След преглед може да се прецени дали спорът е за собственост, за изпълнение на договор или за друго нарушение и каква защита е подходяща. Не предприемайте самоволно премахване на прегради или влизане в чужд имот.
Правна помощ при имот в жилищен комплекс
Адвокатска кантора „Томови“ – Варна предоставя правна помощ при проверка на имоти преди покупка, спорове за собственост, достъп до съоръжения и договори за поддръжка.
Актуално към 20 октомври 2026 г. Правна рамка: чл. 38, 64, 92 и 98 ЗС. Официални материали: ВКС — тълкувателно дело № 4/2025 г. ОСГК; определение № 1395 от 24.03.2025 г.; становище на Висшия адвокатски съвет от 13.10.2026 г. Материалът има общ информационен характер; изводите за конкретен имот зависят от документите и фактите.