Сервитут на имот: право на преминаване и учредяване

Сервитутът дава право на ограничено ползване на чужд имот за определена цел, например преминаване или прокарване на отклонение от техническата инфраструктура. Собствеността върху обременения имот се запазва. Начинът на учредяване и обхватът на правото зависят от конкретния вид сервитут.

Правна уредба на сервитутите

Действащото в Република България законодателство не съдържа единна уредба на сервитутите. Регламентацията е залегнала в редица закони – Закон за устройство на територията, Закон за енергетиката, Закон за водите, Закон за опазване на селскостопанското имущество.

При поземления сервитут един имот служи за ползването на друг имот. Приложимите правила зависят от вида на правото и закона, по който то възниква. Правото на преминаване, прокарването на отклонения и енергийните сервитути имат различни предпоставки.

Какво е поземлен сервитут?

Поземленият сервитут представлява ограничение, което е наложено върху един недвижим имот, за служеното и ползата на друг недвижим имот, който принадлежи на различен собственик. При тази фомулировка е очевидно, че за да е налице сервитут е необходимо да са налице два недвижими имота – един, в полза/изгода на когото е учреден сервитут (т.нар. господстващ имот) и друг, който е обременен със сервитут (т.нар. служещ имот).

Сервитут – това е едно ограничено вещно право, което тежи върху имота, обременен със сервитут. Като ограничено вещно право, учреденият сервитут важи спрямо всички и позволява на титуляра да изисква от всички да се въздържат от действия, както и да задължава да преустановят такива, които са несъвместими с властта му върху служещия имот, т.е. имота, който е обременен със сервитут. Това е в сила и по отношение на собственика на т.нар. служещ имот. Формата за учредяване и изискванията за вписване се определят от приложимия закон. Например чл. 192 ЗУТ предвижда писмен договор с нотариална заверка на подписите за право на преминаване, а при законовите предпоставки е възможен административен акт.

Преминаване през селскостопански имот

Право на преминаване по чл.35-38 от Закона за опазване на селскостопанското имущество се учредява по административен път със заповед на кмета на района или кметството по местонахождение на имота, с която се определя мястото на преминаване и дължимото обезщетение. При отпадане нуждата от преминаване, правото на преминаване се прекратява по реда на чл.36 от закона, т.е. със заповед на кмета.

Временен път и право на преминаване

Прокарване на временни пътища по чл.190 от Закона за устройство на територията е допустимо в определени от закона случаи, като правото на собственост върху частта от имотите, заети от тези временни пътища, се запазва съгласно чл.190, ал.4.

Учредяване на право на преминаване по чл. 192 ЗУТ

Правото на преминаване през чужд поземлен имот, регламентирано в чл.192 от Закона за устройство на територията, представлява сервитут, който се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите, който подлежи на вписване в имотния регистър по партидата на двата имота. Ако няма съгласие и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, чл. 192, ал. 2 ЗУТ допуска учредяване със заповед на кмета на общината. Самият отказ на съседа не е достатъчен. Със заповед на Областния управител, респ. на кмета на общината, се учредява право на преминаване през държавен или общински поземлен имот.

Прокарване на отклонения по чл. 193 ЗУТ

Право на прокарване на отклонение от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура е предвидено в разпоредбата на чл.193 от Закона за устройство на територията. Този сервитут включва правото да се изгради и да се придобие собствеността върху отклонението от общата мрежа на техническата инфраструктура, което се изгражда в чужд имот и се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите, който подлежи на вписване в имотния регистър по партидата на двата имота. При липса на съгласие и когато друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на прокарване може да се учреди със заповед на кмета на общината. Следва да се проверят и ограниченията за застрояване, ползване и засягане на съществуващи сгради, както и законовите изключения.

Водни, енергийни и други сервитути

Съгласно чл.103, ал.2 и ал.3 от Закона за водите, поземлените сервитути, свързани с водните обекти, могат да произтичат от закона или от правна сделка, както и да се придобият по силата на десетгодишна давност.

Правото на водопрекарване, регламентирано в чл.112 – 115 от Закона за водите, е сервитут, който се учредява с договор между собствениците на двата имота, като всеки собственик е длъжен да даде право на водопрекарване през своя имот на всеки, които има постоянна или временна нужда от това.При непостигане на съгласие между тях, правото се учредява с акт на директора на басейновата дирекция, като упражняването на сервитута е предпоставено от предварително заплащане на определеното обезщетение в полза на собственика на служещия имот.

Действащото законодателство регламентира също сервитути в полза на енергийните предприятия по Закона за енергетиката (чл.64-68), сервитути по Закона за горите, както и сервитути, произтичащи от положението на имотите (чл.108-111 от Закона за водите) и сервитути, които произтичат от правна сделка.

Какво да проверите преди учредяване на сервитут?

• документите за собственост и собствениците на засегнатите имоти;
• кадастралните скици, действащия план и предложеното трасе;
• наличните договори, вписвания и административни актове;
• възможните други решения за достъп или прокарване;
• условията за обезщетение и ограниченията за ползване.

Няма еднаква цена и процедура за всички сервитути. За правна преценка във Варна можете да се обърнете към кантората по въпроси на вещното право и недвижимите имоти.

Източник за административното учредяване: Административен регистър – право на преминаване по чл. 192 ЗУТ, Община Варна.