Павлов иск/чл.135 ЗЗД/ срещу купувач на имот: защо датата на предварителния договор е важна
Покупката на имот може да бъде последвана от дело, заведено от кредитор на продавача. Тогава купувачът трябва да защити придобиването си, въпреки че е платил цената и разполага с документ за собственост. При такъв спор хронологията на сделката е съществена: кога е възникнало вземането, кога е подписан предварителният договор и как е извършено окончателното прехвърляне.
Особено внимание е необходимо, когато страните се позовават на по-ранен предварителен договор. Неговото наличие само по себе си не разрешава спора.
Какво се оспорва с Павловия иск?
Член 135 от Закона за задълженията и договорите позволява на кредитора да атакува увреждащи го действия на длъжника. При възмездна сделка, каквато е продажбата, има значение и знанието на приобретателя за увреждането.
Когато купувачът е съпруг, дете, родител, друг низходящ или възходящ, брат или сестра на длъжника, законът предвижда оборима презумпция за знание. Ако действието предхожда възникването на вземането, се изследва специалното изискване за общо предназначение да бъде увреден кредиторът.
Не следва да се отъждествява този иск с иск за нищожност на договора. При уважен Павлов иск последиците са относителни спрямо защитения кредитор; покупката може да бъде засегната от принудително изпълнение. Повече за този ефект има в публикацията ни за иска за относителна недействителност.
Кога има значение предварителният договор?
Трябва да се разграничат продажбата с нотариален акт и случаят, при който предварителният договор е обявен за окончателен със съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
За втория случай в практиката на ВКС е прието, че знанието на купувача за увреждането се преценява към сключването на предварителния договор, а не към влизането в сила на решението, което го обявява за окончателен. Това разрешение не следва механично да се пренася към всяка последваща нотариална продажба.
За практическия преглед подредете отделно договора, всички анекси и документа за окончателното придобиване. Отбележете дали са се променяли имотът, страните, цената или срокът.
Защо по-ранната дата не е автоматична защита?
В решение № 60283 от 15 март 2022 г. по гр. д. № 785/2021 г., IV г. о., ВКС разглежда продажба, предшествана от предварителен договор. Съдът отчита различията в предмета, изтеклия договорен срок и липсата на установена връзка между двата договора. Не приема, че по-ранното съглашение обосновава защитата на купувача в този конкретен спор.
Изводът за подготовката на защитата е да се проверят едновременно документите и действителното изпълнение. Само показването на договор с по-стара дата не е достатъчно основание да се счита, че рискът е отпаднал.
Какви документи помагат за изясняване на фактите?
Подгответе за преглед:
- предварителния договор в оригинал и всички негови изменения;
- нотариалния акт или съдебното решение за обявяване на договора за окончателен;
- банкови преводи, разписки и други налични документи за плащането;
- кореспонденцията по преговорите, уговорките за сделката и предаването на владението;
- справките за имота, с които сте разполагали преди покупката;
- исковата молба, приложенията и съдебните съобщения, ако дело вече е образувано.
Запазете електронните съобщения с датите и приложенията им. Представете документите в първоначалния им вид и посочете кои обстоятелства знаете лично и кои сте научили впоследствие. Договорната дата, авторството и съответствието на копието с оригинала могат да поставят различни доказателствени въпроси.
Ако получите искова молба, обърнете внимание на сроковете
Не отлагайте прегледа до първото заседание. Оспорването на истинността на документ и искането да бъде представен оригиналът му са различни процесуални действия. Посоченото решение на ВКС разглежда именно значението на навременното оспорване.
Предайте на адвоката и плика или електронното известие за връчване. Отбележете датата на получаване и насрочените заседания. Конкретните срокове за отговор, възражения и доказателства трябва да се определят по получените книжа и етапа на делото, а не по общо описание.
Как да подходите преди покупката?
При данни за дългове, спорове или необичайни условия на продажбата поискайте правен преглед преди следващо плащане или подписване. Обяснете на адвоката какво Ви е съобщил продавачът и предоставете наличната кореспонденция. Не приемайте уверението „имаме стар предварителен договор“ като достатъчна оценка на риска.
Адвокатска кантора „Томови“ предоставя консултации по сделки с недвижими имоти и вещноправни спорове. Прегледът на документите позволява да се преценят приложимата защита и необходимите действия според конкретните факти.