Сервитут на недвижимость: право прохода и установление

Сервитут предоставляет ограниченное право пользоваться чужим недвижимым имуществом для определённой цели, например для прохода или прокладки ответвления технической инфраструктуры. Право собственности на обременённый объект сохраняется. Порядок установления и объём права зависят от конкретного вида сервитута.

Правовое регулирование сервитутов

Законодательство Республики Болгария не содержит единого свода правил о сервитутах. Они регулируются рядом законов, в том числе Законом об устройстве территории, Законом об энергетике, Законом о водах и Законом об охране сельскохозяйственного имущества.

При земельном сервитуте один объект служит для использования другого. Применимые правила зависят от вида права и закона, на основании которого оно возникает. Для права прохода, прокладки ответвлений и энергетических сервитутов установлены разные предпосылки.

Что такое земельный сервитут?

Земельный сервитут представляет собой ограничение, установленное на одно недвижимое имущество для обслуживания и пользы другого недвижимого имущества, принадлежащего иному собственнику. Следовательно, необходимы два объекта: один, в пользу которого установлен сервитут (так называемый господствующий объект), и другой, обременённый сервитутом (так называемый служащий объект).

Сервитут — это ограниченное вещное право, обременяющее соответствующее имущество. Как ограниченное вещное право, установленный сервитут действует в отношении всех: его обладатель вправе требовать от других воздерживаться от действий, несовместимых с его правом на служащий объект, и прекращать такие действия. Это относится и к собственнику служащего объекта. Форма установления сервитута и требования к регистрации определяются применимым законом. Например, статья 192 Закона об устройстве территории предусматривает письменный договор с нотариальным заверением подписей для права прохода; при наличии предусмотренных законом условий возможен также административный акт.

Проход через сельскохозяйственный участок

Право прохода по статьям 35–38 Закона об охране сельскохозяйственного имущества устанавливается административным распоряжением кмета района или кметства по месту нахождения объекта. В распоряжении определяются место прохода и причитающееся возмещение. Если необходимость в проходе отпадает, право прекращается в порядке статьи 36 этого закона, то есть распоряжением кмета.

Временная дорога и право прохода

Прокладка временных дорог по статье 190 Закона об устройстве территории допускается в установленных законом случаях. В соответствии со статьёй 190, частью 4 право собственности на части участков, занятые такими временными дорогами, сохраняется.

Установление права прохода по статье 192 Закона об устройстве территории

Право прохода через чужой земельный участок, предусмотренное статьёй 192 Закона об устройстве территории, является сервитутом и устанавливается письменным договором с нотариальным заверением подписей. Договор подлежит регистрации в Имотния регистър по делам обоих объектов. Если согласие не достигнуто, а иное техническое решение явно экономически нецелесообразно, статья 192, часть 2 допускает установление права распоряжением кмета муниципалитета. Сам по себе отказ соседа недостаточен. Право прохода через государственный или муниципальный земельный участок устанавливается распоряжением областного управителя либо, соответственно, кмета муниципалитета.

Прокладка ответвлений по статье 193 Закона об устройстве территории

Право прокладки ответвления от общих сетей и сооружений технической инфраструктуры предусмотрено статьёй 193 Закона об устройстве территории. Этот сервитут включает право построить ответвление от общей сети технической инфраструктуры на чужом участке и приобрести на него право собственности. Сервитут устанавливается письменным договором с нотариальным заверением подписей, который регистрируется в Имотния регистър по делам обоих объектов. Если согласие отсутствует и иное техническое решение явно экономически нецелесообразно, право прокладки может быть установлено распоряжением кмета муниципалитета. Необходимо также проверить ограничения на строительство и использование, воздействие на существующие здания и предусмотренные законом исключения.

Водные, энергетические и другие сервитуты

Согласно статье 103, частям 2 и 3 Закона о водах, земельные сервитуты, связанные с водными объектами, могут возникать непосредственно на основании закона или сделки, а также приобретаться по десятилетней давности.

Право водопровода, регулируемое статьями 112–115 Закона о водах, является сервитутом и устанавливается соглашением между собственниками двух объектов. Каждый собственник обязан предоставить право провести воду через свой участок любому лицу, постоянно или временно в этом нуждающемуся. Если соглашение не достигнуто, право устанавливается актом директора бассейновой дирекции. Пользоваться сервитутом можно после предварительной выплаты определённого возмещения собственнику служащего объекта.

Действующее законодательство предусматривает также сервитуты в пользу энергетических предприятий по Закону об энергетике (статьи 64–68), сервитуты по Закону о лесах, сервитуты, обусловленные расположением объектов (статьи 108–111 Закона о водах), и сервитуты, возникающие из сделки.

Что проверить перед установлением сервитута?

• документы о собственности и собственников затрагиваемых объектов;
• кадастровые схемы, действующий план и предполагаемую трассу;
• имеющиеся договоры, регистрации и административные акты;
• возможные альтернативные решения для доступа или прокладки;
• условия возмещения и ограничения пользования.

Единой цены или процедуры для всех сервитутов нет. Для юридической оценки в Варне можно обратиться в контору по вопросам вещного права и недвижимости.

Источник об административном установлении: Административный реестр — право прохода по статье 192 Закона об устройстве территории, Община Варна.