Давность и общие части: когда можно приобрести подвал и когда — земельный участок в составе кондоминиума

Приобретательная давность в вещном праве — это способ стать собственником после длительного и беспрепятственного владения «как своим». В отношении недвижимого имущества право собственности приобретается по давности при непрерывном владении в течение десяти лет, а при добросовестном владении срок составляет пять лет. Это общее правило, с которого начинается любой анализ как по «подвалу», так и по «земельному участку» в режиме этажной собственности.

Говоря о подвале, нужно прежде всего различать: подвальные помещения могут быть либо прилежащими к отдельной квартире (входить в индивидуальную собственность), либо являться общими помещениями для всех. Закон о собственности прямо перечисляет общие части в кондоминиуме: земля и двор, несущие конструкции, лестницы, крыши, общие инсталляции и «всё иное, что по своей природе или назначению служит для общего пользования». Общие части не подлежат разделу. Если подвальное помещение определено и используется как общее, на него распространяется этот режим; если же оно индивидуально определено как прилежащее к конкретной квартире, оно является частной собственностью владельца данного объекта.

Судебная практика Верховного кассационного суда исходит из того, что нет общей законной запретной нормы, мешающей приобретению подвального помещения по давности, при условии, что это индивидуальное (прилежащее) помещение и владелец осуществлял фактическую власть над ним открыто и исключительно как собственник в течение установленного срока. Верховный суд неоднократно подчёркивал: когда сособственник (или иной собственник в здании) ссылается на давность в отношении чужой идеальной доли, он должен посредством внешних и несомненных действий превратить держание во владение и отрицать права остальных — это общее толковательное правило для сособственников, применимое и к прилежащим помещениям.

Что касается земли (участка/двора), отправная точка иная. По общему правилу земля, на которой стоит здание, и двор являются общими частями всех собственников в кондоминиуме. Это прямо следует из закона и означает, что они принадлежат в идеальных долях и не подлежат реальному разделу. Верховный суд, однако, подчёркивает важную оговорку: земля не всегда является общей частью. Когда здание возведено на чужой земле на основании права застройки (суперфиции), владельцы отдельных самостоятельных объектов не имеют идеальных долей в земельном участке — участок принадлежит его собственнику, а права владельцев объектов основаны на праве застройки.

Можно ли приобрести по давности землю как общую часть отдельным собственником в здании? В качестве реально обособленной части — нет, поскольку общие части не подлежат разделу и самостоятельному обособлению. В принципе возможно приобретение по давности идеальных долей в общей вещи между сособственниками, но только если владелец продемонстрировал устойчивое и недвусмысленное намерение исключить остальных (так называемое «преобразование» держания во владение), что на практике для двора и земли крайне трудно доказать. Это вытекает из толковательной практики по вопросам общей собственности и из правил статьи 38 Закона о собственности об общих частях.

Существует ещё одно жёсткое ограничение: имущество, являющееся публичной государственной или муниципальной собственностью, не может быть приобретено по давности. Если участок относится к такому виду (например, публичная муниципальная собственность), давность исключена законом. Этот запрет действует независимо от того, кто фактически владеет местом и как долго.

В резюме: применительно к подвалу сначала нужно установить его статус — общая часть для общего пользования или индивидуально прилежащее помещение. Только во втором случае возможно приобретение по давности при доказанном владении как собственника в установленный срок. В отношении земли закон по умолчанию рассматривает её как общую часть; исключение составляет ситуация с правом застройки, при которой земля не является общей частью владельцев объектов. Приобретение по давности реально обособленной части двора одним собственником недопустимо; приобретение идеальных долей мыслимо лишь при очень строгих доказательствах исключительного владения по отношению к остальным. Всегда учитывайте абсолютный запрет в отношении публичной государственной или муниципальной собственности.

Если у вас или у ваших близких похожая ситуация, лучше всего обратиться к адвокату, специализирующемуся на вещном праве, который сможет проконсультировать и при необходимости представить ваши интересы в суде. Настоящая статья не является правовым заключением или юридической консультацией адв. Михаил Томов и не связана с конкретной ситуацией или лицом. Для получения правовой помощи по вопросам приобретательной давности, а также иным вопросам вещного права необходимо провести юридическую консультацию с адвокатом.