Придобивна давност

Грижите за чужд имот, плащането на данъци или поддържането на ограда сами по себе си не правят ползвателя собственик. Придобивната давност изисква владение и изпълнение на законовите предпоставки. Не е необходимо собственикът да е неизвестен.

Владение и срокове

По чл. 68 ЗС владението е фактическа власт върху вещта, държана лично или чрез друго лице като своя. То се различава от държането за друг, например по договор за наем. Началото, характерът, непрекъснатостта и евентуалното прекъсване на владението трябва да бъдат установени.

Член 79 ЗС предвижда общ срок от 10 години непрекъснато владение за недвижим имот. Петгодишният срок е за добросъвестно владение. По чл. 70 ЗС са необходими правно основание, годно да направи владелеца собственик, и незнание, че праводателят не е собственик или че предписаната форма е опорочена. Самото убеждение „мислех, че земята е моя“ не е достатъчно за петгодишния срок.

При разлика между ползваната площ и документа за собственост първо се проверяват границите, кадастралните данни и придобивните документи. При съсобственост или наследствен имот се изследва и на какво основание се ползват чуждите дялове. Срокът не се определя само по броя години, през които имотът е поддържан.

Държавни и общински имоти

По чл. 86 ЗС публична държавна или общинска собственост не се придобива по давност. Частната държавна или общинска собственост е различна категория, за която трябва да се проверят специалните правила и историята на спирането на давността. Решение № 3 от 24 февруари 2022 г. по к.д. № 16/2021 г. на Конституционния съд обявява за противоконституционни разпоредбите за продължителния мораториум. Това не означава автоматично придобиване на всеки такъв имот; необходима е конкретна хронология.

Как се удостоверява придобиването?

Когато липсват достатъчни писмени доказателства, чл. 587, ал. 2 ГПК предвижда обстоятелствена проверка пред компетентния нотариус с разпит на трима свидетели, посочени по установения в закона ред, по възможност съседи. Нотариусът преценява всички предпоставки. Констативният нотариален акт удостоверява признатото право; издаването и вписването му не заместват липсващо владение или неизтекъл срок.

Актът може да бъде оспорен по съдебен ред. При иск за собственост трябва да се организира защита и да се представят доказателства; не е правилно да се разчита, че притежателят на акта никога не е длъжен да доказва твърденията си.

Какво да подготвите?

• нотариални актове, договори и документи за наследяване;
• скици, схеми и данни за границите и статута на имота;
• хронология на ползването, кореспонденция, снимки и данни за свидетели;
• актове за държавна или общинска собственост, ако има такива;
• получени претенции, искови молби и съдебни актове.

Адвокатска кантора „Томови“ може да прецени документите, приложимия срок и подходящия ред за защита.

Източници: Закон за собствеността, чл. 68–70, 79–86; ГПК, чл. 587; Решение № 3/2022 г. на КС.