Наследодателят е владял имот без нотариален акт: могат ли наследниците да защитят собствеността?
Липсата на нотариален акт на името на починалия не изключва възможността той да е придобил имота по давност. За наследниците решаващи са доказателствата за неговото владение и моментът, в който е изтекъл необходимият срок.
При преглед на наследствени документи понякога се установява, че жилище или двор е ползван дълго от починалия, но собствеността не е оформена документално. Преди да се предприема продажба, делба или съдебна защита, трябва да се провери дали е имало владение като собственик и дали придобивната давност действително е завършила.
Какво изяснява Върховният касационен съд?
С Тълкувателно решение № 2/2024 от 6 ноември 2025 г. ОСГК на ВКС разрешава конкретен въпрос: наследникът може да се позове на давност, изтекла в полза на наследодателя, въпреки че впоследствие е загубил владението за повече от шест месеца. Самата такава загуба не премахва последиците на вече завършилата давност.
Това е постановено тълкувателно решение, а не предложение за законова промяна. То не освобождава наследника от доказването на придобивното основание.
Изтекъл срок и незавършило владение са различни случаи
В мотивите си ВКС разглежда чл. 68, 70, 79 и 81 от Закона за собствеността. Не е достатъчно да се преброят години от първото посещение в имота. Фактическата власт трябва да има характера на владение като свое, а приложимият срок и евентуалното му прекъсване изискват отделна проверка.
Общият срок за недвижим имот по чл. 79, ал. 1 ЗС е десет години. Петгодишният срок предполага добросъвестно владение при специалните законови условия. Роднинската връзка или убеждението, че имотът „принадлежи на семейството“, не заместват тези условия.
Ако срокът е завършил, последващото изгубване на фактическата власт не може да прекъсне вече изтеклата давност. Ако не е завършил, хронологията и правилата за прекъсване остават съществени. Новото решение не позволява тези две положения да се приравняват.
Нужно ли е починалият да се е позовал приживе?
Тълкувателно решение № 4 от 17 декември 2012 г. по тълк. д. № 4/2012 г. на ОСГК допуска признаване на права на наследниците в спор за собственост и когато наследодателят не се е позовал приживе на изтеклата давност. Позоваването е средство за защита на последиците от владението; то не заменя самите факти, от които произтичат правата.
Според същото решение позоваване може да има чрез иск за собственост, възражение срещу такъв иск или снабдяване с констативен нотариален акт по чл. 587 ГПК. Подходящият ред зависи от документите и от това дали вече има спор.
Какви документи да подготвят наследниците?
За първата консултация е полезно материалите да бъдат подредени в три групи:
- Наследяване: акт за смърт, удостоверение за наследници и налични завещания или други относими книжа.
- Имот: стари нотариални актове, договори, скици или схеми, съдебни решения и документи за промени в границите или идентификатора.
- Фактическо ползване: кореспонденция, договори, документи за ремонти, данъчни документи и данни за свидетели с преки наблюдения.
Към тях добавете всички получени покани и съдебни книжа. Направете кратка хронология: кога починалият е влязъл в имота, кой го е ползвал, имало ли е противопоставяне и кога е изгубена фактическата власт. Документ за платен данък е полезен за проверката, но не трябва да се възприема като самостоятелно доказателство за придобита собственост.
Защо не е разумно да се отлага проверката?
Решението на ВКС не означава, че всеки бъдещ спор е предварително решен в полза на наследниците. Възможни са спорове за началото и характера на владението, идентичността на имота и последващите права на други лица. С времето документи могат да бъдат изгубени, а непосредствените свидетели да станат трудно достъпни.
При връчена искова молба е необходим своевременен преглед на конкретния срок за отговор и процесуалните действия. Не предприемайте самоволно влизане в имот или отстраняване на ползващото го лице.
Правна помощ при наследствен имот
Адвокатска кантора „Томови“ – Варна предоставя консултации и представителство по вещноправни спорове. Прегледът на документите позволява да се оцени какви права могат да бъдат защитени и какви доказателства липсват, без да се обещава определен резултат.