Констативен нотариален акт и придобиване на собственост по давност – правна същност, процедура и рискове

Правото на собственост върху недвижим имот в повечето случаи се придобива чрез сделка – покупко-продажба, дарение, замяна – при която в нотариалния акт фигурират две страни: прехвърлител и приобретател. Житейската практика обаче показва, че собственост може да възникне и по други правни способи, без да е налице прехвърляне между две лица. Именно за такива хипотези законодателят е предвидил възможността за издаване на констативен нотариален акт – документ, в който се посочва единствено собственикът, а не страна по сделка.

Констативният нотариален акт представлява специален охранителен акт, чрез който нотариусът удостоверява съществуването на определено вещно право – най-често право на собственост, но и други ограничени вещни права като право на строеж или право на ползване. Той не създава правото, а го констатира въз основа на доказателства, представени в предвидената от закона процедура.

Хипотези, при които се издава констативен нотариален акт

До издаване на констативен нотариален акт се стига, когато собствеността е придобита не чрез сделка, а по силата на други юридически факти – наследяване, реституция, делба, съдебно решение или придобивна давност. В тези случаи лицето може реално да е собственик, но да не разполага с документ за собственост на свое име.

Законът предвижда два вида констативни нотариални актове:

въз основа на писмени документи;
въз основа на обстоятелствена проверка.

Констативен нотариален акт въз основа на документи

Този вид акт се издава, когато съществуват писмени доказателства за придобитото право. Типичен пример е наследник, който притежава нотариален акт на името на наследодателя, но не и на свое име. След представяне на удостоверение за наследници и акт за смърт, нотариусът може да издаде акт, удостоверяващ правото му на собственост.

Подобна процедура е възможна и при налично решение на поземлена комисия, договор за делба, съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен и други писмени основания.

Производството започва с писмена молба до нотариуса. Представят се всички относими документи, данъчна оценка, както и скица или схема на имота. След проверка нотариусът постановява акт, с който признава или отказва да признае правото на собственост. Отказът подлежи на съдебно обжалване.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

По-често срещана в практиката е процедурата по обстоятелствена проверка. Тя се прилага, когато липсват достатъчно писмени доказателства за собственост, но лицето владее имота продължително време.

Тук се прилага институтът на придобивната давност – способ, чрез който владелецът може да стане собственик, ако е упражнявал владение върху имота непрекъснато, явно и необезпокоявано за определен период.

Срокът зависи от характера на владението:

5 години при добросъвестно владение – когато лицето е придобило имота на правно основание, което по принцип е годно да го направи собственик, но поради порок в праводателя това не се е случило;
10 години при недобросъвестно владение – когато лицето знае, че не е собственик или няма годно правно основание.

Давността се прекъсва, ако действителният собственик предприеме действия за защита на правото си – например предяви иск или възстанови фактическата власт върху имота.

Процедура по обстоятелствена проверка

Производството започва с попълване на молба-декларация по образец, която преминава през съответните административни структури за удостоверяване, че имотът не е държавна или общинска собственост. Осигуряват се данъчна оценка и скица/схема.

Съществен елемент са показанията на трима свидетели, които потвърждават владението. Нотариусът преценява събраните доказателства и постановява акт, с който признава или отказва да признае правото на собственост. Отказът може да бъде обжалван.

Процедурата изисква внимателна подготовка, тъй като в редица случаи нотариусите подхождат предпазливо поради риска от засягане на права на трети лица.

Правна сила и отмяна

Издаденият констативен нотариален акт се вписва в Имотния регистър и легитимира посоченото лице като собственик до доказване на противното. Той има доказателствена сила спрямо всички.

Възможна е съдебна отмяна по реда на чл. 537, ал. 2 от ГПК, когато се докаже, че удостовереното право не съществува. Отмяната се отнася само за констативни нотариални актове, но не и за нотариални актове, които материализират сделки.

Баланс между стабилност и защита

Придобивната давност често е обект на обществен дебат. Макар да съществуват злоупотреби, институтът има важна стабилизираща функция – той предотвратява продължителната правна несигурност и стимулира грижата за имота. Правото на собственост е свързано не само с права, но и със задължения. Продължителната пасивност на титуляра може да доведе до загуба на правото.

Заключение

Констативният нотариален акт е инструмент за легитимиране на вече придобито право, а не средство за създаването му. Неговото издаване изисква доказване на законово установените предпоставки и внимателна правна преценка.

В случай, че Вие или Ваш близък има подобен случай, то е най-добре да се обърнете към адвокат, който се занимава с вещно право и който може да Ви консултира и представлява пред съд. Тази статия не представлява правно становище или правен съвет от адв. Михаил Томов, нито е свързана с конкретна ситуация или субект. За правна помощ по казус, свързан с Констативен нотариален акт , както и при каквито и да е казуси, свързани с вещно право, следва да бъде проведена правна консултация с адвокат.