Делба на гаражи, мазета и други прилежащи обекти – как се процедира в етажна собственост

Един от често задаваните въпроси при делба е: „Какво става с гаража, мазето или таванското помещение?“ Тези обекти обикновено са част от сграда в режим на етажна собственост и имат особености при делба. В статията ще разгледаме какво казва законът и съдебната практика.

Какво представляват прилежащите обекти

Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността (ЗС):

• Общите части на сградата („дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване“) принадлежат на всички собственици в етажната собственост.

• Към самостоятелния обект (апартамент, ателие, магазин) могат да принадлежат мазе, таван, гараж или паркомясто, ако са вписани като прилежащи помещения.

Това означава, че мазето или гаражът могат да бъдат част от имота (прилежащи помещения) или самостоятелен обект на собственост (ако имат отделен нотариален акт и идентификатор в кадастъра).

Делба на гаражи

• Ако гаражът е самостоятелен обект (с отделен идентификатор), той подлежи на делба по същите правила като апартаментите.

• Ако гаражът е описан като прилежащ обект към апартамент, той следва собствеността на апартамента и не може да се дели отделно.

Практика на ВКС: В решение от 2013 г. е прието, че гараж, вписан като прилежащ към апартамент, не може да бъде обект на самостоятелна делба.

Делба на мазета и тавани

• Ако са самостоятелни обекти – делят се по правилата за недвижими имоти.

• Ако са общи части или прилежащи помещения – не могат да се делят отделно, а вървят с апартамента.

Пример: Ако наследниците спорят за мазе, което е част от апартамента, то ще бъде дадено на този, който получава апартамента при делбата.

Проблеми и казуси от практиката

• Неясни нотариални актове – често в актовете не е уточнено дали гаражът или мазето са самостоятелни обекти или прилежащи помещения. Това налага съдът да назначи експертиза.

• Разпределение на паркоместа – ако са в общ подземен гараж, се третират като общи части и не подлежат на индивидуална делба.

• Промени в кадастъра – някои мазета или тавани са заснети като отделни обекти, което дава възможност за самостоятелна делба.

Заключение

Гаражите, мазетата и другите прилежащи обекти се делят според това дали са самостоятелни имоти или са част от апартамент. Съдебната практика е категорична, че прилежащите помещения следват собствеността на жилището и не могат да се делят отделно.

Ако имате спор относно делба на гараж, мазе или друг прилежащ обект, свържете се с адвокат по вещно право, който да провери документите ви и да защити интересите ви.