Закупуването на имот от съдебен изпълнител чрез публична продан често е привлекателно заради по-ниските цени в сравнение с пазарните стойности. Тази форма на продажба обаче е строго регулирана, което налага внимание към специфичните особености и рисковете, които тя може да носи.
Публичната продан може да бъде резултат от принудително изпълнение за събиране на вземания или съдебна делба на имот, който не може да бъде разделен физически между собствениците. В тези случаи имотът се продава и получената сума се разпределя.
Първата стъпка е налагането на възбрана върху имота, последвана от опис, извършен от съдебния изпълнител. Следва оценка от вещо лице, която определя пазарната стойност на имота, като тя служи за база при определяне на началната цена на продажбата.
След оценката се изготвя обявление за продажба, в което се описват характеристиките на имота, началната цена, сроковете за подаване на наддавателни предложения и датата за обявяване на купувач.
Всеки заинтересован купувач може да направи оглед на имота. При желание да участва в наддаването, кандидатът трябва да внесе капаро (10% от началната цена) и да подаде ценово предложение, което не може да е по-ниско от обявената начална цена.
В деня на отваряне на предложенията, съдебният изпълнител обявява купувача с най-високото предложение. Ако две или повече предложения са еднакви, се провежда търг. Купувачът разполага с две седмици да изплати оставащата сума. Ако не го направи, се обявява следващият по ред купувач.
Преди съдебният изпълнител да пристъпи към опис на имота, той трябва да се увери, че имотът наистина принадлежи на длъжника. Тази проверка се извършва чрез справки в имотен регистър към Агенция по вписванията, а при нужда се разпитват свидетели кой владее имота към момента на описа. Изпълнителят също проверява вписванията в Имотния регистър и информацията от отдел „Местни данъци и такси“, за да установи кой е регистриран като собственик.
Ако имотът включва земя и сграда, е важно да се уверите, че възбрана е наложена както за земята, така и за сградата, и че те са описани и оценени. Ако тези действия не са извършени за сградата, купувачът ще придобие само земята, а собствеността върху сградата ще остане на длъжника.
Друг съществен аспект при проверка на собствеността е дали длъжникът е придобил имота по време на брак, без да има режим на разделност или брачен договор. В такъв случай имотът е съсобственост на двамата съпрузи. Ако само единият съпруг е длъжник, купувачът ще придобие само идеалната част на съпруга-длъжник, дори ако в постановлението за публична продан се твърди, че целият имот се прехвърля.
Ако длъжникът не е собственик на имота, купувачът няма да може да придобие имота, независимо от проведената публична продан и издаденото постановление от съдебния изпълнител.
Секвестируемост на имота:
За да може даден имот да бъде продаден на публична продан, той не само трябва да е собственост на длъжника, но и да подлежи на секвестиране. Това означава, че имуществото на длъжника трябва да надвишава минималното необходимо за нормално съществуване. Законът определя, че някои недвижими имоти са несеквестируеми, т.е. върху тях не може да се упражнява принудително изпълнение. Такива са:
Изискването за секвестируемост на имота е важно, защото дава възможност на длъжника да оспорва принудителното изпълнение върху този имот. В такива случаи процесът на публичната продан може да се забави, докато съдът не реши спора, което може да отнеме значително време, дори години. Възможно е продажбата да бъде отменена изцяло, а внесеният от купувача задатък ще бъде върнат едва след окончателното решаване на въпроса за секвестируемостта.
Ако обаче въпреки несеквестируемостта имотът бъде продаден на публична продан, правата на купувача няма да бъдат засегнати. Длъжникът може да предотврати продажбата чрез обжалване, но ако не го направи в предвидените срокове, купувачът ще стане собственик на имота.
Тежести върху имота:
Не всички тежести и права в полза на трети лица върху имота се прекратяват след публична продан. Затова е важно да се направи проверка на вписванията за имота, преди да се внесе капаро, за да се установи дали има тежести, които ще останат в сила за новия купувач.
Възбрани и ипотеки
След публичната продан съдебният изпълнител автоматично премахва всички наложени възбрани, а ипотеките се заличават. Въпреки това, ипотеката може да бъде запазена след продажбата, ако купувачът и кредиторът, в полза на когото е учредена ипотеката, се съгласят. В такъв случай купувачът поема задължението на длъжника, а съществуващата ипотека се запазва като обезпечение. Това може да доведе до приспадане на задължението от продажната цена, като купувачът ще поеме тези дългове и ще трябва да ги изплаща. Така, при финансиране от банка, може да се избегне учредяването на нова ипотека.
Вещни права
В случай че след първата ипотека върху имота са учредени вещни права, като право на ползване или право на строеж, те се считат за заличени и няма да обвързват новия собственик. Ако обаче такива права са били учредени преди ипотеката, те ще останат в сила и ще обвързват купувача. Например, ако жилището е с учредено до живот право на ползване, ползвателят ще има право да използва имота и да не допуска новия собственик в него.
Наеми
Ако има договори за наем или аренда, вписани в Имотния регистър, те ще останат в сила за срока на договора и ще обвързват купувача. Ако договорът за наем не е вписан, но има достоверна дата (например нотариално заверена), той ще важи за не повече от една година след публичната продан. Ако наемният договор не е вписан и няма достоверна дата, той се счита за сключен без определен срок и може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. В този случай купувачът няма да може веднага да ползва имота, но ще има право да събира наемните плащания.
Ако имотът е предоставен за ползване на бивш съпруг/а по съдебно решение, купувачът ще бъде обвързан с това право за срока, определен от съда, но само ако съдебното решение е било вписано в Имотния регистър. Тези отношения се третират като наемни.
Оспорване на публичната продан
Длъжникът има право да оспорва действията на съдебния изпълнител, свързани с продажбата на имота – възбрана, опис, оценка и други. Всяко обжалване може да доведе до забавяне на процеса или дори до отпадане на продажбата.
След като продажбата е завършена, имотът се възлага на купувача. Съдебният изпълнител прехвърля собствеността чрез постановление, след като купувачът заплати договорената сума в установения срок. Купувачът става собственик на имота, когато постановлението за възлагане влезе в сила. Това постановление също подлежи на обжалване, но само на определени основания, предвидени в закона:
Постановлението влиза в сила, ако в срока за обжалване не бъдат подадени жалби или ако всички подадени жалби бъдат отхвърлени с окончателно съдебно решение.
След като постановлението за възлагане влезе в сила, извършената продажба може да бъде оспорена само в много ограничени случаи:
Купувачът няма право да оспорва публичната продан на други основания, различни от горепосочените. Той не може да иска анулиране поради съществени дефекти на имота или неговата негодност за ползване. Затова е важно купувачът предварително да се увери в състоянието и характеристиките на имота.
Действия след придобиване на имота
След като наддавач бъде определен за купувач на имот, трябва да се платят дължимите такси към съдебния изпълнител, включително таксата за продажбата, данъка за придобиване на имота, както и таксите за вписване на постановлението в Агенцията по вписванията.
Самото придобиване на имота не дава автоматично право на купувача да влезе в него. Ако имотът е зает от други лица (например длъжника) и те отказват доброволно да го освободят, купувачът ще трябва да се обърне отново към съдебния изпълнител за въвод във владение. За това действие се дължи допълнителна такса.
Въз основа на това могат да се обобщят следните важни моменти:
Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За правна помощ при закупуване на имот от ЧСИ или проверка на имот за вещни тежести следва да бъде проведена правна консултация с адвокат, занимаващ се с вещно право.